作者：鄭釗平
政府宣佈在新界東北收地，發展新市鎮，並聲言用徵地方法，加快進度。用錢強 行收地道理說得過嗎?執行上又行得通嗎?
香港早期的新市鎮發展，前布政司鍾逸傑爵士均參與其事，不單收地多，他晚年 亦反過來被政府收地逼遷。鍾本居於深井龍景，政府 2001 年收地擴闊青山公路， 其大宅則在收地範圍之內。收地的事他最清楚，只要政府拿起<收回土地條例>， 搬出「公共用途」，他也欲辯無從。最後他拿了賠償，在灣仔租地方居住。
無怪鍾逸傑最了解收地官員和居民雙方的感受。他說一片土地被收了，心痛是很 自然，減低心痛的最佳方法是以地換地。50 年代他到荃灣收地，民情洶湧，一 位測量師 Crunden 想出以承諾將來交換土地的收地方法安撫鄉民，後來演變成「換 地權益書」，有甲乙兩類，一般稱為 Letter A 及 Letter B。屋地換屋地的，叫 Letter A;農地換屋地的，則是 Letter B。
換地權益書承諾給予土地業權人日後可在新界土地拍賣時，按被徵的土地面積以 五比二的比例換回「私人發展項目」的土地，可建商住或工業樓宇;權益書也可 自由轉讓。
徵地安排最大的爭端是賠償訂價。根據<收回土地條例>第 12C，賠償不會考慮「土 地潛在價值」，故不以市價賠償，即使那塊農地過了許多年，升值不少，但那土 地一旦被徵收，也只按原先農地價，而不參考市場實況來賠償。試想，如果一片 農地或村地的擁有人，以一個相當低的價錢被政府徴收了地，而這塊地重新規劃 後，在市場上流轉，售價高出數倍、甚至數十倍，他能不抱怨嗎?
過往港英政府以換地的機制收地，業權擁有人大多樂意接受，因為換地讓業權擁 有人分享土地的潛在價值。這有助迅速發展新市鎮，在安置迅速膨脹的人口。
換地權益書於 83 年已劃上句號，但政府可以汲取這方面經驗，大膽地提出一個換地權益書不單可保住港英政府早年對土地業權人的承諾;村民賣了地，，拿著「土地期權」在手，可分享地價升值的成果，生活水平提高;而且換地權益書可轉讓，發展商大量收集後，可再作發展。政府只要拿出有限公帑，就能收地，可謂官、民、商、社會四贏。
符合今日社會狀況的換地機制，尊重產權、與民分享土地發展的成果，不要停留 在徵地那種人人都是輸家的發展模式。
2012年8月24日刊登於星島日報A版第16頁