作者：郑钊平
政府宣布在新界东北收地，发展新市镇，并声言用征地方法，加快进度。用钱强 行收地道理说得过吗?执行上又行得通吗?
香港早期的新市镇发展，前布政司钟逸杰爵士均参与其事，不单收地多，他晚年 亦反过来被政府收地逼迁。钟本居于深井龙景，政府 2001 年收地扩阔青山公路， 其大宅则在收地范围之内。收地的事他最清楚，只要政府拿起<收回土地条例>， 搬出“公共用途”，他也欲辩无从。最后他拿了赔偿，在湾仔租地方居住。
无怪钟逸杰最了解收地官员和居民双方的感受。他说一片土地被收了，心痛是很 自然，减低心痛的最佳方法是以地换地。50 年代他到荃湾收地，民情汹涌，一 位测量师 Crunden 想出以承诺将来交换土地的收地方法安抚乡民，后来演变成“换 地权益书”，有甲乙两类，一般称为 Letter A 及 Letter B。屋地换屋地的，叫 Letter A;农地换屋地的，则是 Letter B。
换地权益书承诺给予土地业权人日后可在新界土地拍卖时，按被征的土地面积以 五比二的比例换回“私人发展项目”的土地，可建商住或工业楼宇;权益书也可 自由转让。
征地安排最大的争端是赔偿订价。根据<收回土地条例>第 12C，赔偿不会考虑“土 地潜在价值”，故不以市价赔偿，即使那块农地过了许多年，升值不少，但那土 地一旦被征收，也只按原先农地价，而不参考市场实况来赔偿。试想，如果一片 农地或村地的拥有人，以一个相当低的价钱被政府徴收了地，而这块地重新规划 后，在市场上流转，售价高出数倍、甚至数十倍，他能不抱怨吗?
过往港英政府以换地的机制收地，业权拥有人大多乐意接受，因为换地让业权拥 有人分享土地的潜在价值。这有助迅速发展新市镇，在安置迅速膨胀的人口。
换地权益书于 83 年已划上句号，但政府可以汲取这方面经验，大胆地提出一个换地权益书不单可保住港英政府早年对土地业权人的承诺;村民卖了地，，拿着“土地期权”在手，可分享地价升值的成果，生活水平提高;而且换地权益书可转让，发展商大量收集后，可再作发展。政府只要拿出有限公帑，就能收地，可谓官、民、商、社会四赢。
符合今日社会状况的换地机制，尊重产权、与民分享土地发展的成果，不要停留 在征地那种人人都是输家的发展模式。
2012年8月24日刊登于星岛日报A版第16页