作者：刘百川
(前言) 日前为东北新发展区第三次公众参与的居民谘询大会因为居民的激烈反对而被 迫腰斩，不满情绪明显升温。政府以为抛出以现金强制收地的提议，可以令发展 更快开展，现在看来却反而举步维艰。
强制收地其实是政府把一切困难独揽在身，政治风险不会小，反而让市场去解决 才是让香港北部发展迅速上马的办法。
(内文) 日前的居民大会，无疑反映了居民对要迁离居地的强烈不满情绪。这不满情绪源 自感情因素，也涉及经济损失。居民觉得为了政府要发展，自己蒙受搬迁的麻烦 和开支之外，还要割离长久以来已经习惯了的社区环境和邻里关系，把目前的社 区关系连根拔起，并不公平。虽然政府有特惠津贴，区区小数很难令这些居民甘 心搬离现居，尤其是在当地做小生意的居民，更会涉及未来生计的安排。
接踵而来的将会是因为强制收地将土地升值的利益尽数归官、有剥夺私产之嫌而 引来民间对收地的抗争。
发展商向当地居民收购土地时的价格包含了业权人对以后发展的潜在价值的估 量，此外，多年来也为管理土地付出了相当代价，期待的是发展的机遇。这是商 业社会的投资行为，在自由经济的原则下，对未来的发展有所期盼是合理的。一 旦游戏规则改变，很可能会引发连连诉讼。至于尚未卖地的小业权人，他们同样 都是等待发展时机，为所拥有的土地谋取最高代价。当这个机会被剥夺，强烈的 抗争也是人之常情。
普遍支持私营机构参与
回顾第一阶段公众参与时的情况，2008 年的公众参与报告书，清楚指出公众普 遍支持引入私营机构参与。虽然有部份居民对执行的细则仍有意见，但当时民情 予人的印象是，发展应该可以顺利推行。为甚么今天民意会出现这样明显的改变 呢?
分别是在于没有了“参与”。当时的方案是让受影响者参与发展，共同分享发展的成果，而且这“参与”不限于大发展商，也包括小业权人。如果我们重温第一 阶段的落实安排，可以看到文件中提出的一些私营机构参与发展的概念，都让受 影响者，即无论大、小业权人，都有良好的期待，觉得安排公允。这些“参与” 的概念可以归纳为下面两个要点:
- 共同发展 – 在共同发展的概念下，有协商的方式，邀请发展商根据政府 的发展规划概念提出建议，参与发展;也有汇集发展的方式，让业权人汇 集土地，共同发展，分摊利益以及成本/风险(办法包括成立新发展公司 来发行股份给业权人);
- 以地换地 – 包括以直接交换土地以作发展或向业权人发给发展权证明 (这与以前的换地权益书相似)。
显见当时提出的方案特色是共同参与、以地换地、诉诸市场运作。实在不失为适 合今天状况的创新发展模式，也因此得到普遍支持。
让市场机制去解决
让业权人参与发展，或通过换地或发展权证权的机制，间接让补偿的问题通过买 卖的议价过程得到解决。以往 Letter B 由于换地的期限和地区没有限制，也因为 当时收回的土地当中，用作基建、道路、公共用设施等用途比例不低，可用作换 屋地发展的 Letter B 终于累积成为一个大包袱。所以，今天的换地机制可能应考 虑换出的屋地权益只能在东北新发展区行使，而且有明确的发展期限，防止累 积。今天发展用地的价值远比当年高，换地的比率也会变成争论的焦点，采用换 地与补地价并行的方法，或可促成公私部门对机制达成共识。
诉诸市场机制对平抚居民对收地和搬迁不满的情绪也有帮助。政府的收地赔偿或 特惠津贴，必须有划一的规定，很难照顾个别业权人或住户的情况。私营机构基 于发展后所得的利益，对赔偿的处理可以用较灵活弹性的方法。如此，余下土地 整合的大部份工作，就会由市场自己去摆平。当然，必定有少数是市场无法处理， 而须政府强制收回的，一些较宽松的补偿和安置的安排，恐怕在所不免，但由于 为数不多，政府在处理上比较容易。我们以前也提过，有建议认为应先在区内兴 建楼宇安置居民，以保留其社区网络，值得政府考虑。而且其他部份已经由发展 商购得的土地可以先行发展，不会耽误发展进程。再者，部份地区先行发展，新 的生活模式逐渐浮现，只要规划上证明是对居民生活有所改善，剩下不愿搬迁者 对现状的改变也会较容易接受。
必须令发展尽快开展
政府希望尽快落实发展的苦心，是可以理解的。目前欧美经济千疮百孔，中国内 地以往靠出口、固定资产投资和消费三头马车来推动经济的模式失速是不争的事实，是否能够靠内需来持续推动经济，让 GDP 增长保持 8%，尚待时间证明。香 港多年来靠内地的经济腾飞来带动，在目前的情形下，必须努力寻求新的经济动 力。推动新界北部的发展，不但纾缓急需解决的房屋问题，也有助于实际推动亟 待发展的优势行业，是香港取得珠三角庞大市场对高端服务业需求的桥梁，对提 供就业、搞活香港的经济将有一番贡献。但是却不能拖延，要在经济低潮的影响 真正在香港浮现之前启动新界北的发展。
我们希望政府能体察民情，重新考虑私营机构参与新界东北发展的模式，这是推 动香港持续发展的正确方向。
2012年8月27日刊登于信报财经新闻B版第14页