作者：劉百川
【前言】
上篇文章(〈莫讓粉嶺北之西變成天水圍之北〉，刊 8 月 17 日)，我們指出粉嶺 北新發展區由於地形上的限制，東西兩部分幾乎完全分割，西部又幾乎全為公營 房屋，擔心那兒會陷入天水圍北的困境，無法成為快樂和諧的社區。
【內文】 要為將來粉嶺北新發展區西部的居民建構快樂社區，可循兩個方向去考慮:
(一)適度增加西部的私營房屋，改善公私樓組合的比例; (二)致力建構西部和諧社區，鼓勵有本土特色的商業活動;提供充分公共空間，
促進的鄰里溝通。
在粉嶺北西部有六幅較大的相連土地，粗略估計，約佔整個西部住宅用地七成以 上。在原有的規劃中，靠近河邊的三幅是私營住宅用地，其背後西南方向的三幅 是公營住宅，這個安排可實現公私營屋邨融和，可說相當理想。
不過，在修訂的規劃中，這六幅土地全部劃為公營房屋用地，只剩下東南端另外 兩幅很小的私營住宅用地和一幅同樣很小的商住用地，造成西部絕大部份住宅都 是公營房屋。
細看六大幅公屋用地的四周，東北面臨梧桐河;西面是變壓站和環保交通系統設 施，再往前，則是警察各類訓練設施、濾水廠等;南面是綠化地區，根本看不到 有什麽發展經濟活動的潛質。
同樣由於地形上的掣肘，粉嶺北西部與東部規劃比較完備的地段差不多完全分隔， 令西部這六幅公屋地獨處孤立的一隅;加上粉嶺北區的就業機會嚴重不足，將來 入住此區的公屋居民，可能陷入類似天水圍北「坐困圍城」的境況。
這個改變，相信是出於要達致公私營房屋 60:40 的策略的結果。在今天房屋極度 短缺的環境下，把東北新發展區公營房屋的數目推高至 36700 以上，是順應公眾 訴求的決定。不過，我們認為政府必須盡力處理粉嶺北西部的失衡狀況;正如香 港大學 2009 年對天水圍問題研究報告的結論中指出:「在偏遠地點開發新市鎮， 最重要的課題是如何將其發展成為一個有不同群體的平衡社區。」
因此，我們建議政府把規劃作出微調，在不減少東北新發展區整體公營房屋的供 應量的前提下，適量增加粉嶺北西部的私營房屋，締造區內較理想的公私營房屋 組合比例，增加區內的消費力，並改善公私營房屋分隔的布局，以期促進社會融 和，同時多多少少也可減輕中產夾心階層的苦況。
略增私樓 改善比例
如果在粉嶺北西部六幅房屋用地中，取回一部份，恢復在第三次公眾參與時的規 劃建議， 將之作為私營房屋，則該處的公營房屋單位數目自然相應減少;但我 們相信，這些數目可以分派在整個東北新發展區其他公營房屋的用地上，讓整體 公營房屋的數目保持不變。這樣的安排，可能對公屋樓層的高度和層數有些微影 響，可是在整個東北新發展區中，公營房屋用地差不多有二十幅，分擔這小部份 土地的單位，對發展密度的影響應該不大，也不會影響整體佈局。
我們嘗試抛磚引玉，提出兩個方案，供政府考慮。方案一:規劃圖中的 B、C、E、 F 不變，保留作為公營房屋用地;同時把接近與粉嶺北東部相連樽頸位置、現在 劃為私營房屋的 G、H，及劃爲商住用的 J 三幅地也改為公營房屋，而把 A、D 兩幅改為私營房屋。由於 A、D 兩幅地面積較大，同時發展密度也較高，可以稍 增西部私營房屋的數量。這個方案的另一個好處是把公營房屋的居民盡量靠近公 共交通交匯處，對他們來說是比較方便;私營房屋多數有屋苑小巴接駁公交，方 便居民，也有有一部份私樓居民很可能駕車，住得稍遠一點，影響較少，也較為 清靜。
方案二:不改變 G、H、J，仍然維持是私營房屋和商住，但把 B、C 兩幅改為私 營房屋，五幅地連成一個私營房屋群，把較多的消費力導向該處的商住用地，與 對街的公營房屋群相對共處。事實上，在第三次公眾參與時的規劃圖中，A、B、 C 三幅地本來就是規劃作私營房屋，所以這個調整相信符合原來的規劃意圖。
引入消費 促進經濟
此外，必須設法增加粉嶺北新發展區的經濟動力。粉嶺北東部，在中央地帶有四 幅連接的商住用地，可以發展成為粉嶺地區一個新的消費中心，以較新型、較多 元的消費模式，為居民提供更多、更好的選擇，刺激較高的消費意欲，有很好的 經濟活力。將來隨着北環線落實興建，新界東西走向的交通變得非常便捷。這裏 除了為將來區內的七八萬人服務之外，更足以把附近地區的部分消費力吸引過 來。
目前不少新界居民前往元朗市消費，隨著新界北部多年城鎮化，人口不斷增加， 元朗市這個消費中心十分興旺，早已摩肩接踵，非常擁擠，與旺角相比，實在不遑多讓;把部份消費力引導到粉嶺北來，起了分流的功用，減低對元朗市的壓力， 對粉嶺北大有裨益，但對元朗不會有大影響。
問題是，如何把部份消費力進一步引導到粉嶺北西部。我們建議政府應設法鼓勵 西部街道上開設小商鋪，從公共交通交匯點到西部社區的另一頭，構建一條由地 面小商鋪組成的購物走廊;這些商鋪應該是平民化、本土化的消費點，譬如傳統 的茶餐廳和粉麵店、家品店、服裝和飾物小店、街市和本地有機蔬菜銷售點等等， 與商住區的購物中心有明顯差異，才能既照顧當區人的消費模式，也能吸引區外 來客。而這些本土化的商鋪，也幫助發展緊密的鄰里關係。正如上述港大的報告 所言，這些街道小商鋪往往就是區內「居民非正式的聚集及連繫的地點」，營造 有生命力的街道，對建構和諧社區十分有利。
粉嶺北地形上有很大的限制，設法為基層提供更多住宅是重要的前提。但我們希 望政府在這兩個限制和前提之下，設法避免讓粉嶺北之西變成天水圍之北，同時 也讓夾心階層明白，政府的確也為他們盡了力。
2013 年 8 月 28 日刊登於信報 A 版 15 頁