作者：刘百川
【前言】
上篇文章(〈莫让粉岭北之西变成天水围之北〉，刊 8 月 17 日)，我们指出粉岭 北新发展区由于地形上的限制，东西两部分几乎完全分割，西部又几乎全为公营 房屋，担心那儿会陷入天水围北的困境，无法成为快乐和谐的社区。
【内文】 要为将来粉岭北新发展区西部的居民建构快乐社区，可循两个方向去考虑:
(一)适度增加西部的私营房屋，改善公私楼组合的比例; (二)致力建构西部和谐社区，鼓励有本土特色的商业活动;提供充分公共空间，促进的邻里沟通。
在粉岭北西部有六幅较大的相连土地，粗略估计，约占整个西部住宅用地七成以 上。在原有的规划中，靠近河边的三幅是私营住宅用地，其背后西南方向的三幅 是公营住宅，这个安排可实现公私营屋邨融和，可说相当理想。
不过，在修订的规划中，这六幅土地全部划为公营房屋用地，只剩下东南端另外 两幅很小的私营住宅用地和一幅同样很小的商住用地，造成西部绝大部份住宅都 是公营房屋。
细看六大幅公屋用地的四周，东北面临梧桐河;西面是变压站和环保交通系统设 施，再往前，则是警察各类训练设施、滤水厂等;南面是绿化地区，根本看不到 有什么发展经济活动的潜质。
同样由于地形上的掣肘，粉岭北西部与东部规划比较完备的地段差不多完全分隔， 令西部这六幅公屋地独处孤立的一隅;加上粉岭北区的就业机会严重不足，将来 入住此区的公屋居民，可能陷入类似天水围北“坐困围城”的境况。
这个改变，相信是出于要达致公私营房屋 60:40 的策略的结果。在今天房屋极度 短缺的环境下，把东北新发展区公营房屋的数目推高至 36700 以上，是顺应公众 诉求的决定。不过，我们认为政府必须尽力处理粉岭北西部的失衡状况;正如香 港大学 2009 年对天水围问题研究报告的结论中指出:“在偏远地点开发新市镇， 最重要的课题是如何将其发展成为一个有不同群体的平衡社区。”
因此，我们建议政府把规划作出微调，在不减少东北新发展区整体公营房屋的供 应量的前提下，适量增加粉岭北西部的私营房屋，缔造区内较理想的公私营房屋 组合比例，增加区内的消费力，并改善公私营房屋分隔的布局，以期促进社会融 和，同时多多少少也可减轻中产夹心阶层的苦况。
略增私楼 改善比例
如果在粉岭北西部六幅房屋用地中，取回一部份，恢复在第三次公众参与时的规 划建议， 将之作为私营房屋，则该处的公营房屋单位数目自然相应减少;但我 们相信，这些数目可以分派在整个东北新发展区其他公营房屋的用地上，让整体 公营房屋的数目保持不变。这样的安排，可能对公屋楼层的高度和层数有些微影 响，可是在整个东北新发展区中，公营房屋用地差不多有二十幅，分担这小部份 土地的单位，对发展密度的影响应该不大，也不会影响整体布局。
我们尝试抛砖引玉，提出两个方案，供政府考虑。方案一:规划图中的 B、C、E、 F 不变，保留作为公营房屋用地;同时把接近与粉岭北东部相连樽颈位置、现在 划为私营房屋的 G、H，及划为商住用的 J 三幅地也改为公营房屋，而把 A、D 两幅改为私营房屋。由于 A、D 两幅地面积较大，同时发展密度也较高，可以稍 增西部私营房屋的数量。这个方案的另一个好处是把公营房屋的居民尽量靠近公 共交通交汇处，对他们来说是比较方便;私营房屋多数有屋苑小巴接驳公交，方 便居民，也有有一部份私楼居民很可能驾车，住得稍远一点，影响较少，也较为 清静。
方案二:不改变 G、H、J，仍然维持是私营房屋和商住，但把 B、C 两幅改为私 营房屋，五幅地连成一个私营房屋群，把较多的消费力导向该处的商住用地，与 对街的公营房屋群相对共处。事实上，在第三次公众参与时的规划图中，A、B、 C 三幅地本来就是规划作私营房屋，所以这个调整相信符合原来的规划意图。
引入消费 促进经济
此外，必须设法增加粉岭北新发展区的经济动力。粉岭北东部，在中央地带有四 幅连接的商住用地，可以发展成为粉岭地区一个新的消费中心，以较新型、较多 元的消费模式，为居民提供更多、更好的选择，刺激较高的消费意欲，有很好的 经济活力。将来随着北环线落实兴建，新界东西走向的交通变得非常便捷。这里 除了为将来区内的七八万人服务之外，更足以把附近地区的部分消费力吸引过 来。
目前不少新界居民前往元朗市消费，随着新界北部多年城镇化，人口不断增加， 元朗市这个消费中心十分兴旺，早已摩肩接踵，非常拥挤，与旺角相比，实在不遑多让;把部份消费力引导到粉岭北来，起了分流的功用，减低对元朗市的压力， 对粉岭北大有裨益，但对元朗不会有大影响。
问题是，如何把部份消费力进一步引导到粉岭北西部。我们建议政府应设法鼓励 西部街道上开设小商铺，从公共交通交汇点到西部社区的另一头，构建一条由地 面小商铺组成的购物走廊;这些商铺应该是平民化、本土化的消费点，譬如传统 的茶餐厅和粉面店、家品店、服装和饰物小店、街市和本地有机蔬菜销售点等等， 与商住区的购物中心有明显差异，才能既照顾当区人的消费模式，也能吸引区外 来客。而这些本土化的商铺，也帮助发展紧密的邻里关系。正如上述港大的报告 所言，这些街道小商铺往往就是区内“居民非正式的聚集及连系的地点”，营造 有生命力的街道，对建构和谐社区十分有利。
粉岭北地形上有很大的限制，设法为基层提供更多住宅是重要的前提。但我们希 望政府在这两个限制和前提之下，设法避免让粉岭北之西变成天水围之北，同时 也让夹心阶层明白，政府的确也为他们尽了力。
2013 年 8 月 28 日刊登于信报 A 版 15 页