作者：张之纳
【前言】
特区政府在○八年重新将新界东北发展规划摆上议程，五年内进行了三次公众参与过 程，今年在立法会暑期休会之前公布了最新的修订方案，基本上已吸纳社会上各方的意 见，整体上回应了社会的诉求。但是，新发展区的规划，不能止于为市民提供片瓦遮头， 而必须提供条件，令本区能产生一定的经济动力，形成有活力的社区，持续发展;否则， 一幢幢的房子只是宿舍，并不是家园。
【内文】
地形所限 西部孤立
新界东北新发展区的最新修订版本整体而言是很好的规划，唯独粉岭北之西部有些奇怪。
说它在一片孤立之地，并不为过。从规划图中可以看到，西小区之北是梧桐河，四周是 政府及基础设施，没有甚么经济活动;与东小区之间，除了极窄的休憩空间之外，是一 个污水泵房，往来并不方便，难以与东部较有活力的社区连系。
片瓦遮头 并不足够
根据目前的规划，西小区几乎完全是公营房屋，这更令人担心。其单元的结构不利于激 发基层向上流动的动力，很容易造成中产与基层壁垒分明的感觉，不利建构和谐社区。 粉岭北的地形的局限大，东西之间并没有充分的设施带动西小区的居民往东走，去享用 东小区的各种社区设施(包括体育中心、青少年服务中心及诊疗所等)。我们不愿见粉 岭北之西部陷于天水围北的困境。要在这小片土地建构快乐社区，可能只需要在规划上 作轻微的调整。
粉岭北西部有六幅较大的相连土地，规划作为屋地。在修订前的规划中，靠近河边的三 幅是私营住宅用地，其背后西南方向的三幅是公营住宅，实现公私营屋邨融和，是比较 理想的安排。但是，修订后，这六幅土地全部都变为公屋。
这个修订的规划，放弃了本来比较理想的公私营房屋共处的设计，相信是要达到公私营 房屋六比四的比例。在今天房屋极度短缺的环境，是顺应公众诉求的决定。但这样会造成粉岭北西部的失衡。香港大学○九年对天水围问题研究报告的结论中指出:“在偏远 地点开发新市镇，最重要的课题是如何将其发展成为一个有不同群体的平衡社区。”
因此，我们建议在不减少东北新发展区整体公营房屋的供应量的前提下，适量增加粉岭 北西部的私营房屋。
略增私楼 有利社区
如果在这六幅较大的相连房屋用地中，取回一部份，恢复在第三次公众参与时的规划建 议，将之作为私营房屋。如此，公营房屋单位数目自然相应减少，但我们相信，这些数 目，可以分派在整个东北新发展区其他公营房屋的用地上，让整体公营房屋的数目保持 不变。
最轻微的改动，是将西部小区靠东边、与两幅小型私营住宅及商住用地相连的两幅公屋 用地都改为私营住宅地。如果大胆一些，则可以将河边三幅屋地的一部份改回私营住 宅，与对街的公营房屋群相对共处，可以成就一个较多元的社区，同时把较多的消费力 导向小区内东面的商住用地。事实上，这个布局与在第三次公众参与时的规划类似，这 个调整相信符合原来的规划意图。
又或者将最西的两幅地改为私营房地，东边四幅留作公屋用，这样公屋居民可以较接近 公共交通交汇处，出入较方便;私营房屋的居民，一来可能有私家车代步，二来，一般 私人屋苑都有小巴连接公交，离开公共交通交汇处远一点相信问题不大。
粉岭北地形上有很大的限制，设法为基层提供更多住宅是重要的前提。但我们希望政府 在这限制和前提之下，设法避免让粉岭北之西变成天水围之北。前车可鉴，万不可重蹈 覆辙。
【持续智库】2010 年成立，是一个政治中立的独立民间智库 www.sdahk.com
2013 年 8 月 23 日刊登于星岛日报 A 版 14 页