作者：張之納
公屋輪候申請已逼近30萬宗，還不斷上升。到底公屋是香港居民的權利，還是低收入市民的福利，成為非常複雜的社會問題。行政長官林鄭月娥6月底公布行政措施，把9幅位於啟德和安達臣的發展計劃中，將規劃為私人房屋的土地改作公營房屋，以紓一時之困。
中產市民置業更難
以增加公營房屋回應社會的期望是無可厚非的，但是隨後當行政長官被問到會否因而改變6：4的公私營房屋比例時，她回應稱，若將來有足夠的土地供應，並非不能把公私營房屋比例調整至7：3。此言一出，坊間已有人提議政府應再調整至8：2。果真如此，香港的房屋政策和市場，將有顛覆性的改變。
上調公營房屋供應數量，無疑可以稍為縮短公屋輪候時間，或者為中等收入家庭提供更多資助出售房屋單位，但在土地供應情況未明朗之前，持續智庫認為不適宜隨便動搖公私營房屋6：4比例。
事實上，中產市民收入水平被排斥在公營房屋申請資格之外，又負擔不起現在高處未算高的私樓，每天都冀望私樓大量供應，令樓價下調至他們可以負擔的水平。這些中產市民的數目，以及他們對社會的貢獻和影響，絕不低於輪候公屋的市民。把本來規劃作私樓發展的土地改作公營房屋，無疑把中產的夢想剝掉一塊，亦有違林鄭月娥第一份《施政報告》提出的以置業為主導的房屋政策和施政方針。
政府公布的措施，是有跡可循的。今年3月，發展局提出增加古洞北/粉嶺北新發展區的規劃密度，並把增加的1.2萬個住宅單位全數用作發展公營房屋，令新發展區內的公營房屋比例，由原來的六成增至近七成。持續智庫當時撰文回應，指政府向公營房屋傾斜的做法，或會導致新發展區聚集大量低收入家庭，不利健康社區的均衡發展，亦忽略市民對私樓的需求，令私樓樓價和租金進一步上升，受苦的將是一群要在私樓市場找尋居所的中產。
宜增私營房屋密度
其實，當政府決定增加公營房屋的密度時，應該同時增加私營房屋的密度。區內的基建設施、交通配套要加強的，便當加強。反正回歸之後，「新界」——新的租界——的概念早應摒棄，毋須再囿於維持低密度規劃這個歷史遺留下來的孫悟空緊箍咒。
我們認為公私營房屋6：4的比例不應輕言改變，因為這個源自2014年發表的《長遠房屋策略》的比例，雖然不是黃金定律，但它是參考了過往的房屋供應數字，加上推算10年人口增長的情況而歸納出來的數字，是一個有根據、亦經過反覆討論而得出的數字，廣為社會接受。
持續智庫認為，在有足夠的土地供應情況下，增加公營房屋數量以解決有需要人士的住居問題，本屬無可厚非，但由2015/16開始的10年內興建18萬個私樓單位（每年最少1.8萬個）的目標宜增不宜減，避免中產市民進一步受壓。
長遠房屋策略委員會為香港訂定未來10年建屋目標是46萬個單位，其中18萬是私樓，28萬是公樓。這龐大的數目必須有大幅土地來規劃。持續智庫認為，長遠要大幅度增加土地供應，的確是離不開林鄭月娥近日提及的填海造地，但填海需時，由規劃、進行可行性研究、環境影響評估，到申請撥款、施工，至少需時10年或以上。倘若填海計劃遭到強烈反對，甚至提出司法覆核，將大大增加土地供應的不確定性。
要盡快尋覓大幅土地，盡快開發新界荒廢的農地是最快、最實際的途徑。目前新界約有1000公頃農地在私人業權人手中，絕大部分農地早已荒廢，如能將之改為住房或商業之用，將可配合未來多個新發展區的需要，如古洞北/粉嶺北、洪水橋、元朗南，以及政府在《香港2030+》中提出的新界北策略增長區。
合理收地無可厚非
土地除了建造住房，也不能忽視商業、工業、交通基建、醫療及社福等配套，它們也需有足夠的土地。在新界綜合及全面地規劃新發展區，將能夠滿足上述的土地需求，並有助理順新界鄉郊土地用途不協調的問題，從而改善整體環境。
政府早前推出新措施，大幅提高受清拆行動影響的特惠補償和安置安排，應該是準備在新發展區推展工作的前奏。
自上世紀七十年代起，香港先後在新界發展9個新市鎮，為大約350萬市民提供安穩、舒適的居所，亦成為設備齊全的社區。目前，社會有聲音周旋於是否以公私合營合作手段開拓土地。
其實，手段的運用應配合實際情況需要，該收地就收地，該合作就合作，只要做法合情合理，又按法例處理，問題應可迎刃而解。如果認為不足夠，政府大可與土地業權人訂立更多合作條款，目的就是盡快釋放土地資源，興建足夠房屋。
2018年7月18日刊於信報財經新聞A版20頁