作者：张之纳
公屋轮候申请已逼近30万宗，还不断上升。到底公屋是香港居民的权利，还是低收入市民的福利，成为非常复杂的社会问题。行政长官林郑月娥6月底公布行政措施，把9幅位于启德和安达臣的发展计划中，将规划为私人房屋的土地改作公营房屋，以纾一时之困。
中产市民置业更难
以增加公营房屋回应社会的期望是无可厚非的，但是随后当行政长官被问到会否因而改变6：4的公私营房屋比例时，她回应称，若将来有足够的土地供应，并非不能把公私营房屋比例调整至7：3。此言一出，坊间已有人提议政府应再调整至8：2。果真如此，香港的房屋政策和市场，将有颠覆性的改变。
上调公营房屋供应数量，无疑可以稍为缩短公屋轮候时间，或者为中等收入家庭提供更多资助出售房屋单位，但在土地供应情况未明朗之前，持续智库认为不适宜随便动摇公私营房屋6：4比例。
事实上，中产市民收入水平被排斥在公营房屋申请资格之外，又负担不起现在高处未算高的私楼，每天都冀望私楼大量供应，令楼价下调至他们可以负担的水平。这些中产市民的数目，以及他们对社会的贡献和影响，绝不低于轮候公屋的市民。把本来规划作私楼发展的土地改作公营房屋，无疑把中产的梦想剥掉一块，亦有违林郑月娥第一份《施政报告》提出的以置业为主导的房屋政策和施政方针。
政府公布的措施，是有迹可循的。今年3月，发展局提出增加古洞北/粉岭北新发展区的规划密度，并把增加的1.2万个住宅单位全数用作发展公营房屋，令新发展区内的公营房屋比例，由原来的六成增至近七成。持续智库当时撰文回应，指政府向公营房屋倾斜的做法，或会导致新发展区聚集大量低收入家庭，不利健康社区的均衡发展，亦忽略市民对私楼的需求，令私楼楼价和租金进一步上升，受苦的将是一群要在私楼市场找寻居所的中产。
宜增私营房屋密度
其实，当政府决定增加公营房屋的密度时，应该同时增加私营房屋的密度。区内的基建设施、交通配套要加强的，便当加强。反正回归之后，“新界”——新的租界——的概念早应摒弃，毋须再囿于维持低密度规划这个历史遗留下来的孙悟空紧箍咒。
我们认为公私营房屋6：4的比例不应轻言改变，因为这个源自2014年发表的《长远房屋策略》的比例，虽然不是黄金定律，但它是参考了过往的房屋供应数字，加上推算10年人口增长的情况而归纳出来的数字，是一个有根据、亦经过反覆讨论而得出的数字，广为社会接受。
持续智库认为，在有足够的土地供应情况下，增加公营房屋数量以解决有需要人士的住居问题，本属无可厚非，但由2015/16开始的10年内兴建18万个私楼单位（每年最少1.8万个）的目标宜增不宜减，避免中产市民进一步受压。
长远房屋策略委员会为香港订定未来10年建屋目标是46万个单位，其中18万是私楼，28万是公楼。这庞大的数目必须有大幅土地来规划。持续智库认为，长远要大幅度增加土地供应，的确是离不开林郑月娥近日提及的填海造地，但填海需时，由规划、进行可行性研究、环境影响评估，到申请拨款、施工，至少需时10年或以上。倘若填海计划遭到强烈反对，甚至提出司法覆核，将大大增加土地供应的不确定性。
要尽快寻觅大幅土地，尽快开发新界荒废的农地是最快、最实际的途径。目前新界约有1000公顷农地在私人业权人手中，绝大部分农地早已荒废，如能将之改为住房或商业之用，将可配合未来多个新发展区的需要，如古洞北/粉岭北、洪水桥、元朗南，以及政府在《香港2030+》中提出的新界北策略增长区。
合理收地无可厚非
土地除了建造住房，也不能忽视商业、工业、交通基建、医疗及社福等配套，它们也需有足够的土地。在新界综合及全面地规划新发展区，将能够满足上述的土地需求，并有助理顺新界乡郊土地用途不协调的问题，从而改善整体环境。
政府早前推出新措施，大幅提高受清拆行动影响的特惠补偿和安置安排，应该是准备在新发展区推展工作的前奏。
自上世纪七十年代起，香港先后在新界发展9个新市镇，为大约350万市民提供安稳、舒适的居所，亦成为设备齐全的社区。目前，社会有声音周旋于是否以公私合营合作手段开拓土地。
其实，手段的运用应配合实际情况需要，该收地就收地，该合作就合作，只要做法合情合理，又按法例处理，问题应可迎刃而解。如果认为不足够，政府大可与土地业权人订立更多合作条款，目的就是尽快释放土地资源，兴建足够房屋。
2018年7月18日刊于信报财经新闻A版20页