作者：張之納
《逃犯條例》修訂掀起一場大風波，引發重重巨浪，特別令人擔心的是土地及房屋供應會否受到影響，因為特首林鄭月娥去年在《施政報告》提出的「明日大嶼」及「土地共享」計劃，都雙雙耽擱了。
林鄭月娥推動政策時喜歡強調她的初心。她在2017年發表第一份《施政報告》時，已表明她的房屋政策是以「置業為主導」，致力建立置業階梯。當時，持續智庫已經感到奇怪，置業只是安居的其中一種途徑，為什麼政府不是以市民安居，而以市民置業為政策目標？
82%家庭的居所相對穩定
我們先看看市民的置業實際需要。置業目的是安居，根據統計處最近的數據，全港約250萬戶家庭，當中46%的家庭已經安居在資助房屋（包括公屋和居屋），沒有需要為解決居住問題而置業；34%的家庭已經置業，住在自己的房子；另外，約有2%家庭住在僱主提供的住所，置業需求不高。
即是說，82%的家庭已經有相當穩定的居所，不需要為住屋而擔憂。餘下的家庭，大部分租住私營房屋，當中包括初出社會、事業和生活未及站穩腳步的年輕家庭。租住房屋其實可以讓他們在財務安排上較有彈性，不會因匆匆置業而影響事業和生活發展。
當然，房屋在香港除了是實際居住用途之外，也是投資的商品。今日，很多人把全副精神、時間及資本投入購置房屋上，是希望透過炒賣房產致富。前房屋及規劃地政局局長孫明揚最近接受訪問時特別指出，住屋需要不等於置業需要。他說，現時很多人都以「上車」為人生目標，即使沒有置業的實質及即時需要，亦會窮畢生之財，傾力出擊，主要是為自己儲蓄增值。
如果政府的房屋政策以「安居為主導」，相信沒有人會質疑，但是以「置業為主導」，總會讓人感覺政府鼓勵市民炒賣房產，走「置業致富」之路；未能置業的人就好像會被標籤為失敗者。今天，年輕人上街示威，無論主題是什麼，往往都會帶上一句「上樓無望」。我們不能說這是以「置業為主導」的政策造成的負面效果，但林鄭月娥肯定在期望管理的棋盤上，下了一着不利自己的棋。
政府的責任是令市民能安居生活，應該盡辦法釋放土地，多建房屋，無論是公屋、居屋，以及私人房屋，總之，可以讓人住得舒服就是。地產建設商會就政府提出的「土地共享先導計劃」表態，指香港的短期土地供應貧乏，轉換農地為其他土地用途是最快捷增加土地供應的途徑。可惜，發展局局長黃偉綸剛剛宣布，由於社會「氣氛繃緊」，政府本來準備出台的土地共享計劃被抽起了。
收地不建屋卻建農業園
其實，政府在土地及房屋的政策上也有些令人費解的地方。政府沒有土地，卻不把過時的城市規劃限制更新，從而鼓勵土地業權人興建房屋；又指引用《收回土地條例》收地建屋困難重重，卻引用這條例收地以建造一個由政府主導、佔地80公頃的農業園，目標是增加本地菜的產量，令本地出產的新鮮蔬菜佔本地食用量由2%增加至2.5%。這個0.5%的代價就是本來可以讓10萬人居住的80公頃平地。
持續智庫一向認為城市發展應該多元化，也絕對支持推動綠化生活。香港已經是成熟的服務型經濟體，所以，屬於基礎經濟型的耕種活動除非在科技上有所突破，否則難以成為可以持續發展的經濟模式。
不過，田園環境確實可以讓城市人暫離繁囂，享受大自然的寧靜，有洗滌心靈的功效。如何在高度發展的都市保留綠色的田園，需有大膽創新的態度和魄力。新加坡的住宅項目翠城新景，採用別出心裁的設計，把大自然和建築空間融合，並且利用每一棟房子的天台推行綠化，令整體綠化的面積是地盤面積的112%。
項目於2015年世界建築節獲頒為最佳建築物獎。這種創新的設計，在香港的城市規劃及《建築物條例》的規管下，不會有發展商會願意去闖關。
拆牆鬆綁 造地有法
香港說土地短缺，但大家都知道，我們只發展了大概25%的土地。 在目前的局限下，持續智庫曾提出「三角短傳」方案及「田園社區」（Idyllic Community）概念，只須政府在過時的城市規劃條款中拆牆鬆綁就是。
「三角短傳」方案，即是撥出部分保育價值低的郊野公園用地作農業耕作，然後把農地作房屋建設。當局可研究放寬在郊野公園耕作的可行性，劃出部分郊野公園用地，以梯田的形式供務農之用。透過把農田搬遷至郊野公園邊陲，把換出的農地擴建新市鎮，既可有房屋，又照顧到農業發展，一舉兩得。
而「田園社區」是把農耕融入生活的綠色小社區，居民可擁有城鄉合一的居住環境。參考這種城鄉合一的發展方向，「田園社區」的初步概念就是適度地釋放非常耕農地，容許土地業權人申請把土地改劃成「住屋（農耕）」用途。
以80公頃的農業園為例，假設扣除20公頃作基建及道路建設，總共有60公頃的土地作「住屋（農耕）」用途。
如果撥出一成土地指定作耕種用途，則60公頃的「田園社區」便會有最少6公頃的農地供耕種之用，加上參考新加坡的例子，把大廈天台闢作「天台農場」，會有更多適合農耕的空間。
餘下的54公頃土地，如果把地積比定為4，就可以提供2160000平方米的總樓面面積，最少可為3萬個家庭提供居所。
持續智庫於今年2月20日發表文章〈發展「田園社區」 讓住屋與農耕共存〉，文章刊出後引起業界興趣及討論。
眾多社會議題中，居住問題始終是市民最關心的，期望政府迎難而上，更新過時的規範，釋放更多的土地，為市民提供安居之所，這才是市民之福。
2019年7月8日刊於信報財經新聞A版13頁