作者：张之纳
《逃犯条例》修订掀起一场大风波，引发重重巨浪，特别令人担心的是土地及房屋供应会否受到影响，因为特首林郑月娥去年在《施政报告》提出的「明日大屿」及「土地共享」计划，都双双耽搁了。
林郑月娥推动政策时喜欢强调她的初心。她在2017年发表第一份《施政报告》时，已表明她的房屋政策是以「置业为主导」，致力建立置业阶梯。当时，持续智库已经感到奇怪，置业只是安居的其中一种途径，为什么政府不是以市民安居，而以市民置业为政策目标？
82%家庭的居所相对稳定
我们先看看市民的置业实际需要。置业目的是安居，根据统计处最近的数据，全港约250万户家庭，当中46%的家庭已经安居在资助房屋（包括公屋和居屋），没有需要为解决居住问题而置业；34%的家庭已经置业，住在自己的房子；另外，约有2%家庭住在雇主提供的住所，置业需求不高。
即是说，82%的家庭已经有相当稳定的居所，不需要为住屋而担忧。余下的家庭，大部分租住私营房屋，当中包括初出社会、事业和生活未及站稳脚步的年轻家庭。租住房屋其实可以让他们在财务安排上较有弹性，不会因匆匆置业而影响事业和生活发展。
当然，房屋在香港除了是实际居住用途之外，也是投资的商品。今日，很多人把全副精神、时间及资本投入购置房屋上，是希望透过炒卖房产致富。前房屋及规划地政局局长孙明扬最近接受访问时特别指出，住屋需要不等于置业需要。他说，现时很多人都以「上车」为人生目标，即使没有置业的实质及实时需要，亦会穷毕生之财，倾力出击，主要是为自己储蓄增值。
如果政府的房屋政策以「安居为主导」，相信没有人会质疑，但是以「置业为主导」，总会让人感觉政府鼓励市民炒卖房产，走「置业致富」之路；未能置业的人就好像会被标签为失败者。今天，年轻人上街示威，无论主题是什么，往往都会带上一句「上楼无望」。我们不能说这是以「置业为主导」的政策造成的负面效果，但林郑月娥肯定在期望管理的棋盘上，下了一着不利自己的棋。
政府的责任是令市民能安居生活，应该尽办法释放土地，多建房屋，无论是公屋、居屋，以及私人房屋，总之，可以让人住得舒服就是。地产建设商会就政府提出的「土地共享先导计划」表态，指香港的短期土地供应贫乏，转换农地为其他土地用途是最快捷增加土地供应的途径。可惜，发展局局长黄伟纶刚刚宣布，由于社会「气氛绷紧」，政府本来准备出台的土地共享计划被抽起了。
收地不建屋却建农业园
其实，政府在土地及房屋的政策上也有些令人费解的地方。政府没有土地，却不把过时的城市规划限制更新，从而鼓励土地业权人兴建房屋；又指引用《收回土地条例》收地建屋困难重重，却引用这条例收地以建造一个由政府主导、占地80公顷的农业园，目标是增加本地菜的产量，令本地出产的新鲜蔬菜占本地食用量由2%增加至2.5%。这个0.5%的代价就是本来可以让10万人居住的80公顷平地。
持续智库一向认为城市发展应该多元化，也绝对支持推动绿化生活。香港已经是成熟的服务型经济体，所以，属于基础经济型的耕种活动除非在科技上有所突破，否则难以成为可以持续发展的经济模式。
不过，田园环境确实可以让城市人暂离繁嚣，享受大自然的宁静，有洗涤心灵的功效。如何在高度发展的都市保留绿色的田园，需有大胆创新的态度和魄力。新加坡的住宅项目翠城新景，采用别出心裁的设计，把大自然和建筑空间融合，并且利用每一栋房子的天台推行绿化，令整体绿化的面积是地盘面积的112%。
项目于2015年世界建筑节获颁为最佳建筑物奖。这种创新的设计，在香港的城市规划及《建筑物条例》的规管下，不会有发展商会愿意去闯关。
拆墙松绑 造地有法
香港说土地短缺，但大家都知道，我们只发展了大概25%的土地。 在目前的局限下，持续智库曾提出「三角短传」方案及「田园小区」（Idyllic Community）概念，只须政府在过时的城市规划条款中拆墙松绑就是。
「三角短传」方案，即是拨出部分保育价值低的郊野公园用地作农业耕作，然后把农地作房屋建设。当局可研究放宽在郊野公园耕作的可行性，划出部分郊野公园用地，以梯田的形式供务农之用。透过把农田搬迁至郊野公园边陲，把换出的农地扩建新市镇，既可有房屋，又照顾到农业发展，一举两得。
而「田园小区」是把农耕融入生活的绿色小小区，居民可拥有城乡合一的居住环境。参考这种城乡合一的发展方向，「田园小区」的初步概念就是适度地释放非常耕农地，容许土地业权人申请把土地改划成「住屋（农耕）」用途。
以80公顷的农业园为例，假设扣除20公顷作基建及道路建设，总共有60公顷的土地作「住屋（农耕）」用途。
如果拨出一成土地指定作耕种用途，则60公顷的「田园小区」便会有最少6公顷的农地供耕种之用，加上参考新加坡的例子，把大厦天台辟作「天台农场」，会有更多适合农耕的空间。
余下的54公顷土地，如果把地积比定为4，就可以提供2160000平方米的总楼面面积，最少可为3万个家庭提供居所。
持续智库于今年2月20日发表文章〈发展「田园小区」 让住屋与农耕共存〉，文章刊出后引起业界兴趣及讨论。
众多社会议题中，居住问题始终是市民最关心的，期望政府迎难而上，更新过时的规范，释放更多的土地，为市民提供安居之所，这才是市民之福。
2019年7月8日刊于信报财经新闻A版13页