作者：凌伟明
中央政府2月中旬公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》（下称《纲要》），社会各界都关心香港能否赶上大湾区这列发展快车。
由于大湾区的推展讲求城市间互补合作，因此，湾区内的软硬件都要有紧密联系，以促进人民、物资、资金和信息的便捷流动。
在香港，洪水桥位处联系大湾区的策略位置，与深圳前海在珠江三角洲口东边相邻，实为大湾区内一个高效串联枢纽，发展得宜，必成为新时代的CBD。香港能否抓紧这个机不可失的发展机遇，关键在于特区政府是否有适当的土地运用及运输规划，包括兴建连接洪水桥和前海的跨境铁路，加强香港与深圳，以至其他大湾区城市的联系，并以官民合作方式全速开展洪水桥的发展项目，让新发展区早日成形。
洞悉先机 推动发展
前规划署署长、理大社会创新设计院总监凌嘉勤建议特区政府适时与深圳政府合作，探讨以跨境铁路连接洪水桥与前海，藉此促进两地的人流、物流，并把洪水桥的发展定位从「区域经济及文娱枢纽」，提升至「新界北核心商业区」（CBDN）的层面。
笔者很同意凌嘉勤的倡议，亦认为其建议与持续智库7年前提出把新界西北打造成为「新都会区」的想法不谋而合。
事缘笔者在2012年曾撰文提出一个被视为「狂想」的建议，把洪水桥位处的香港西北地域，打造成中环、尖沙咀、九龙东之外的另一都会区。当时中央还未推出大湾区政策，而特区政府在洪水桥新发展区首两个阶段公众咨询中，亦只简单地点出其策略性位置，并未在初步发展大纲图加入足够的商业元素，更无清晰说明如何发挥洪水桥的地理优势。
其实，当时世界经济已明显出现东移的趋势，持续智库因而提出发展与珠三角接壤的香港西北地域，利用该处的地理优势，让香港成为外商通往内地的国际门户，亦作为内地企业开拓环球市场的伙伴。当年的「狂想」能否实践成「理想」，关键在于该区有没有策略性的运输网络，像水管一样把交通贯通。
时移世易，一如持续智库所预见，香港经济出现向西北迁移的趋势。笔者乐见昔日参与洪水桥规划的凌嘉勤建议把该区设置为跨境铁路落脚点，亦相信此建议将可带动港深两地商业活动的合作，让洪水桥在大湾区经济政策下，协助香港担当一个举足轻重的角色。笔者更认为，凌嘉勤的方案只要加上连接至「明日大屿」计划的铁路和道路，以及连接新界东西的北环线，未来香港4个核心商业区将会连成一圈，便利经机场和港珠澳大桥到港的商旅人士，让香港成为通往世界和大湾区的重要门户。
CBD必须有八爪鱼一般的交通网络。现今世代通讯科技成熟与效率要求提升，视像会议非常普及，亦创造不少居家工作机会，有人因此认为会令商业区的重要性下降。但其实企业运作仍需要「基地」支持，而面对面交流、直接对话始终是最有效的沟通方式，难以取代。1月时，笔者有机会到日内瓦的联合国欧洲总部参观，工作人员带着客人观看一个又一个的会议室，由承载数十人到数百人的都有。期间，他表示虽然视像会议普及，但面对面对谈、闲谈，甚至握手言欢，才是「人道」（Human）。
据报道，深圳政府在《纲要》公布后，已提出兴建连接前海和洪水桥的跨境铁路，方便两地人流。为免「苏州过后无艇搭」，错失大湾区的发展机遇，特区政府要尽快与深圳政府合作，研究这条铁路，并抓紧现时社会踊跃参与大湾区建设的良好氛围，设法加快洪水桥的发展进度。
官民合作 急追落后
大湾区预计2035年全面建成国际一流湾区的目标，而洪水桥新发展区要到2037年才完成，难免令人担心新发展区落成后，会否已错失伙拍前海合作的时机。
笔者认为，在大落后的情况下，必须官民合作，鼓励土地业权人按新发展区的规划方向全速开展私人发展项目，做得一个得一个，将有助追赶落后。
参照古洞北及粉岭北新发展区计划的安排，政府将采用「加强版的传统新市镇发展模式」作为洪水桥的实施模式，在特定条件下容许土地业权人以「原址换地」方式，发展项目。这模式的好处是可运用民间企业的资金、人力、智慧和灵活性，发展规划下的用途，免却政府收地再在市场重新批出土地所费的时间，可加快提供楼房的速度。
此外，不少民间企业拥有兴建安老院舍、青年宿舍等经验，当局不妨考虑放宽有关换地的土地用途要求，容许具相关发展经验的业权人参与兴建社区设施，让新发展区早日落成之余，确保首批居民迁入时，区内已有一定配套设施。
运随势走，是自然发展智慧，香港已迟了起步，特区政府必须放胆规划洪水桥的未来，不能被过往的指引窒碍规划。单靠政府出力，难免受很多官僚制度限制，既然如此，应该引入民间参与，并容许分阶段、分地段按着大纲图发展，官民合作，一起建设这个影响香港未来的新发展区。
2019年3月15日刊于信报财经新闻A版24页