作者：张之纳
发展局局长黄伟纶把古洞北及粉岭北（前称新界东北）新发展区喻为建屋「粮仓」，经过10年的规划和咨询，终于进入具体的工程阶段。
立法会工务小组上月通过把包含第一阶段土地征用和其他特惠津贴所需费用的基本工程储备基金，提交财委会审议；同时，特区政府亦正式就新发展区的主体工程、详细设计及特设现金津贴，向立法会寻求拨款，期望财委会在今年年中批出，当局可在下半年展开收地及清拆行动。
结合农耕与住屋保留绿化环境
部分受第一阶段工程影响的农户曾召开记者会，批评新发展区工程变相消灭本地农业。这个说法有点夸张，其实农耕在香港已经很难界定为有规模的「产业」，只可视之为一种生活方式。
一个成熟的城市如果能够保留一丝绿田园，提供让人洗涤心灵的生活环境，未尝不是好事，也并非遥不可及；我们相信只要政府有勇气颠覆现有的土地制度，不再自己画地为牢，大胆地摒弃过时的限制，城市未必容不下农耕的。
近年，部分热爱耕种、喜欢亲近大自然的市民，视发展新界为破坏蓝天绿地的「大魔头」，他们更认为城市化令香港农地减少，是导致本地农业式微的主因。但现实是，单纯地保存农地，非但不能达到保育成效，反而可能对现有农户造成负面影响。
根据渔护署的数字，香港约有4400公顷农地，其中只有约700公顷属于常耕农地，占农地总面积约一成六，可见现况是「有田无人耕」，绝非因为欠缺农地令本地农业发展受到限制。在长期没有人耕种的情况下，部分农地成为货柜场、废车场等，破坏了新界优美的环境。而且，当这些弃置农地变成石屎地，亦会减慢雨水疏导的速度，可能是导致乡村地区容易出现严重水浸的原因，危害村民人身安全。村民应该敦促当局正视新界存在大量荒废农地所造成的问题，为新界土地制订长远且具愿景的规划。
其实，发展与保育从来都不应是二元对立的关系，适度发展更能理顺现时新界土地使用的乱象。持续智库认为，只要当局能灵活运用新界土地，在放宽新界土地规划限制、释放被冻结土地资源的同时，亦保留新界农地和绿化环境的特色，把可供发展的农地，结合成农耕与住屋的「田园社区」（Idyllic Community）。
这个创新的规划方向不但能活化新界农地，满足农耕爱好者的需要，还可达致地尽其用的目标。
「田园社区」是一个把农耕融入生活的绿色小社区，居民拥有城乡合一的居住环境，现实例子是杭州黄公望村、环溪村等平衡了发展和保留乡土特色的新型农村。这些农村的社区环境与我们所提倡的「田园社区」相似，在发展生态和文化旅游的同时，保留田园风光、乡村特色，让来自城市的旅客与农村生活融合，把农村活化成具有田园色彩的小镇。
参考这种城乡合一的发展方向，「田园社区」的初步概念是适度地释放非常耕农地，容许土地业权人申请把土地改划成「住屋（农耕）」用途，以吸引业权人发展这些荒废多年的农地。
古洞南试行 配合古洞北发展
假设改划条件之一是，拨出一成土地作耕种用途，而地积比率为4，一个100000平方米的「田园社区」，便有10000平方米的农地供区内有兴趣种植的居民使用，或由管理公司聘请专人打理，同时亦可根据地积比率在余下的90000平方米上兴建360000平方米的总楼面面积，为20000至30000人提供居所。至于「田园社区」农地的日常营运，则以管理费支持，一如现时私人屋苑业主的花圃以管理费营运。
香港寸金尺土，要在满足住屋需要和保留农耕的生活方式之间取得平衡，需要极大的智慧、创新思维和勇气，特区政府绝不能抱残守缺。我们建议，当局先在古洞南试行「田园社区」这个创新概念，收集居民的意见后，再决定日后会否把「田园社区」推展至新界其他地区。
选择古洞南，是因为当局已计划在该处发展一个面积约为80公顷的农业园，但持续智库认为，在邻近古洞北新发展区的地方，划出大片土地作农业用途，不但未能发挥其土地效益，更可能阻碍新发展区日后的扩展，并不理想。
农业园其中约11公顷的第一期工程预计于今年第三季开展，但占地广，且更接近古洞北新发展区的第二期农业园，其可行性研究预计要到2024年5月才完成，当局何不探讨「田园社区」的概念，在保留原有的农耕元素之余，更可配合古洞北新发展区的发展，充分发挥古洞南土地的价值。
至于受新发展区工程影响的古洞北及粉岭北农户，政府有责任协助他们搬迁和复耕。而搬迁的地点不应该在规划新发展区的邻近地段，以免将来又要再度搬迁，影响农户的生计。把农户搬到偏远地方，政府亦必须提供基础设施，包括道路、水电等种种配套，并且应该加上技术支持，提升生产力和农产质量素，才能真正帮助农户。
2019年2月20日刊于信报财经新闻A版20页