新界土地是房屋供應的其中一個重要來源。然而，現時新界大部份農地、棕地都是由私人擁有，業權零碎而複雜，加上種種在規劃上的制肘，令新界發展的進度緩慢。面對討論經年的土地供應問題，坊間近半年醞釀優化政府收地，並讓新界私人土地能盡快釋出的方法。本地學者、地政專家及智庫都不約而同地提出，利用「土地債券(Land Bond)」作為供給業主的誘因，有望可以打破「收地難」的困局。
持續智庫於5月2日舉行晚餐演講會，邀請了曾經公開提出「土地債券」概念的三個單位代表，與出席者分享看法及作意見交流，包括香港大學科斯產權研究中心研究團隊成員、房地產及建設系系主任鄒廣榮教授、香港地產行政學會前會長蘇振顯博士，以及持續智庫主席劉智鵬教授。
三位講者均指出，目前政府收地受阻的徵結在於漠視土地的發展潛力，與市場價格完全脫節，令業主對政府收地有所保留，間接造就了許多農地「曬太陽」和棕地作業的情況。
鄒廣榮教授提出「土地重整與土地債券」方案，有助政府盡快收回未經規劃的土地，實現「基建先行」的發展模式。其原則是業主須放棄部分土地業權予政府作基建、資助性房屋及其他社區設施，以換取日後有更高密度的發展，彌補失去了的部分土地面積。政府會發行土地債券予未規劃的私人土地業主以換取其土地，業主可以自由選擇接受與否。構思中的土地債券可在公開市場自由轉讓，亦可於任何時候用以競投全港經政府重整後的私人項目土地。土地債券的贖回價值根據地價變動進行調整，以保存其價值。鄒教授認為，這方案有助土地重整，並優化土地用途。
蘇振顯博士提到，現行農地的法定收地賠償方案是根據農地用途價值作現金賠償，但農地業主卻認為賠償金額不能反映土地的潛在發展價值。因此，他以「Letter M」方案回應此問題。「Letter M」類似以往的Letter A/B，乃政府收回土地或業主自願交還土地時發出類似現金券的承諾書。業主賣地給政府時可選擇收取現金或Letter M作交易。建議中的Letter M沒有特定的換地比例，不像Letter A/B般造成土地債務問題；而其面值是根據發出當日的收回土地特惠補償率。
Letter M 可用於土地拍賣/投標、補地價、繳付差餉等與政府有關的土地付款，而其行使價值相當於行使日期時的收回土地特惠補償率，它亦可在自由市場買賣。為增加吸引力，蘇博士建議政府設立年份積分制度，鼓勵投標者使用舊年份的Letter M，避免市場上累積太多舊的土地債券。政府或可以為Letter M設 20年期限，持有人可於到期日前任何時間向政府申請償還其Letter M面值的收地賠償及由它發出日期至付款日的利息。為配合制度發展，政府亦可為Letter M另設投地表，只供Letter M持有人競投全港的相關土地。
劉智鵬教授指出，政府動用《收回土地條例》雖可整合新界土地，但有機會被批評為「官搶民產」，或引致司法覆核。而為確保發展區完全按規劃發展，劉教授提出「改良版Letter B」方案。其概念是「先規劃，後收地」。政府提供發展區的藍圖，土地業主則按其土地在發展區總面積中所佔的百分比，以及藍圖中私營房屋佔地比例，來計算農地換屋地的比例，當中並沒有固定參數，但發行的「改良版Letter B」不多於發展區内私營房屋土地，以避免過度發債。業主可選擇收取現金賠償或拿取相當於其應得權益的土地債券，並可自由買賣。當收地完成後，土地債券持有人須根據發展區的規劃時間表，在限期內向政府按市值補地價來兌換發展區內的土地，完成私人物業發展。此方案只限在原區換地，確保發展區完全按規模發展，土地業主無論土地落在發展藍圖中的任何規劃，均能獲得相應的私營房屋發展權，待遇平等，得到較大的保障。
以上三位講者的「土地債券」建議，不論在收地形式、換地比例、行使時限和地域，以至補地價機制的安排均有所不同，但共同目標是在短期內釋放新界土地，讓新界成為香港人的理想家園。
持續智庫晚餐演講
日 期︰
2019年5月2日
演講嘉賓︰
劉智鵬教授 (持續智庫主席、嶺南大學香港與華南歷史研究部主任)
鄒廣榮教授 (香港大學房地產及建設系系主任)
蘇振顯博士 (香港地產行政師學會前會長)
演講題目︰
買起新界土地之債券方案
地 點︰
中環干諾道中24-25號中華總商會大廈6樓香港中華總商會會員俱樂部
鄒廣榮教授
演講題目︰
以土地重整及土地債券優化新界土地使用
蘇振顯博士
演講題目︰
Letter M
劉智鵬教授
演講題目︰
歷史的啟示：改良Letter B 各方合作發展新界土地
鄒廣榮教授提出先收地、後規劃的土地債券方案，可望促成基建先行的發展模式。
蘇振顯博士建議的Letter M的使用層面廣泛，既可用於土地拍賣/投標、補地價、繳付差餉等與政府有關的土地付款。
劉智鵬教授提出的「改良版Letter B」方案，可讓發展區內的各個土地業權人得到平等的待遇，亦避免過度發債。