演讲摘要
新界土地是房屋供应的其中一个重要来源。然而，现时新界大部份农地、棕地都是由私人拥有，业权零碎而复杂，加上种种在规划上的制肘，令新界发展的进度缓慢。面对讨论经年的土地供应问题，坊间近半年酝酿优化政府收地，并让新界私人土地能尽快释出的方法。本地学者、地政专家及智库都不约而同地提出，利用「土地债券(Land Bond)」作为供给业主的诱因，有望可以打破「收地难」的困局。
持续智库于5月2日举行晚餐演讲会，邀请了曾经公开提出「土地债券」概念的三个单位代表，与出席者分享看法及作意见交流，包括香港大学科斯产权研究中心研究团队成员、房地产及建设系系主任邹广荣教授、香港地产行政学会前会长苏振显博士，以及持续智库主席刘智鹏教授。
三位讲者均指出，目前政府收地受阻的征结在于漠视土地的发展潜力，与市场价格完全脱节，令业主对政府收地有所保留，间接造就了许多农地「晒太阳」和棕地作业的情况。
邹广荣教授提出「土地重整与土地债券」方案，有助政府尽快收回未经规划的土地，实现「基建先行」的发展模式。其原则是业主须放弃部分土地业权予政府作基建、资助性房屋及其他小区设施，以换取日后有更高密度的发展，弥补失去了的部分土地面积。政府会发行土地债券予未规划的私人土地业主以换取其土地，业主可以自由选择接受与否。构思中的土地债券可在公开市场自由转让，亦可于任何时候用以竞投全港经政府重整后的私人项目土地。土地债券的赎回价值根据地价变动进行调整，以保存其价值。邹教授认为，这方案有助土地重整，并优化土地用途。
苏振显博士提到，现行农地的法定收地赔偿方案是根据农地用途价值作现金赔偿，但农地业主却认为赔偿金额不能反映土地的潜在发展价值。因此，他以「Letter M」方案响应此问题。「Letter M」类似以往的Letter A/B，乃政府收回土地或业主自愿交还土地时发出类似现金券的承诺书。业主卖地给政府时可选择收取现金或Letter M作交易。建议中的Letter M没有特定的换地比例，不像Letter A/B般造成土地债务问题；而其面值是根据发出当日的收回土地特惠补偿率。
Letter M 可用于土地拍卖/投标、补地价、缴付差饷等与政府有关的土地付款，而其行使价值相当于行使日期时的收回土地特惠补偿率，它亦可在利伯维尔场买卖。为增加吸引力，苏博士建议政府设立年份积分制度，鼓励投标者使用旧年份的Letter M，避免市场上累积太多旧的土地债券。政府或可以为Letter M设 20年期限，持有人可于到期日前任何时间向政府申请偿还其Letter M面值的收地赔偿及由它发出日期至付款日的利息。为配合制度发展，政府亦可为Letter M另设投地表，只供Letter M持有人竞投全港的相关土地。
刘智鹏教授指出，政府动用《收回土地条例》虽可整合新界土地，但有机会被批评为「官抢民产」，或引致司法复核。而为确保发展区完全按规划发展，刘教授提出「改良版Letter B」方案。其概念是「先规划，后收地」。政府提供发展区的蓝图，土地业主则按其土地在发展区总面积中所占的百分比，以及蓝图中私营房屋占地比例，来计算农地换屋地的比例，当中并没有固定参数，但发行的「改良版Letter B」不多于发展区内私营房屋土地，以避免过度发债。业主可选择收取现金赔偿或拿取相当于其应得权益的土地债券，并可自由买卖。当收地完成后，土地债券持有人须根据发展区的规划时间表，在限期内向政府按市值补地价来兑换发展区内的土地，完成私人物业发展。此方案只限在原区换地，确保发展区完全按规模发展，土地业主无论土地落在发展蓝图中的任何规划，均能获得相应的私营房屋发展权，待遇平等，得到较大的保障。
以上三位讲者的「土地债券」建议，不论在收地形式、换地比例、行使时限和地域，以至补地价机制的安排均有所不同，但共同目标是在短期内释放新界土地，让新界成为香港人的理想家园。
持续智库晚餐演讲
日 期︰
2019年5月2日
演讲嘉宾︰
邹广荣教授 (香港大学房地产及建设系系主任)
苏振显博士 (香港地产行政师学会前会长)
刘智鹏教授 (持续智库主席、岭南大学香港与华南历史研究部主任)
演讲题目︰
买起新界土地之债券方案
地 点︰
中环干诺道中24-25号中华总商会大厦6楼香港中华总商会会员俱乐部
演讲简报
邹广荣教授
演讲题目︰
以土地重整及土地债券优化新界土地使用
苏振显博士
演讲题目︰
Letter M
刘智鹏教授
演讲题目︰
历史的启示：改良Letter B 各方合作发展新界土地
邹广荣教授提出先收地、后规划的土地债券方案，可望促成基建先行的发展模式。
苏振显博士建议的Letter M的使用层面广泛，既可用于土地拍卖/投标、补地价、缴付差饷等与政府有关的土地付款。
刘智鹏教授提出的「改良版Letter B」方案，可让发展区内的各个土地业权人得到平等的待遇，亦避免过度发债。