作者：郑钊平
引言
政府甫宣布动用公帑 400 亿，在新界东北收地，发展新市镇，惹来批评。持续智 库已撰文多篇，分别从法理和民情质疑政府强行征收土地手法欠周全考虑。征地 其中一大争议是赔偿额，本文试从法庭案例及官民百多年来的争论，探讨征地赔 偿如何难以解决。
内文
前文提过，香港收地法例，精神源自 1889 年通过的<Lands Resumption Ordinance (Cap 124)收回土地条例(第 124 章)>(下称<收例>)。
条文，政府因“公共用途”而向私人业权人强行征收土地, 作出 的赔偿不会考虑“土地潜在价值”，故不会以市价赔偿。背后理据是案例<屋宇地 政署署长诉 Shun Fung Ironworks Ltd ([1995] 2 AC 111 at 125)>中，法官 Lord Nicholls 说“市价”估量土地未必百份百“公义”，例如土地有不法用途，土地市 价自然包含这些不法用途的利润，但既然政府不认同违法行为，所以没理由承认 这些反映违法行为的市价。
Lord Nicholls 又指如果有人期望该块土地快将变更土地用途、更改租约，纷纷“落 钉”，扯高收地赔偿，12[C]就能杜绝这些投机行为。测量界的 Pointe Gourde Principle(来自 1947 年英国枢密院判案<Pointe Gourde Quarrying and Transport Co. V Sub-Intendent of Crown Lands(1947)AC565>)为这套观念来总结:“因收地而上升 的地价，赔偿不能考虑。”但是这套观念在香港一直产生很多问题。
根据刘润和博士著作的<新界简史>资料，政府在收地赔偿时从不理会“土地潜在 利益”，这就触怒了一班新界村民，因为他们认为这有违 1898 年租借新界的不平 等条约<展拓香港界址专条>(下称<界址>)。原来当时满清大臣李鸿章跟英国谈判< 界址>时，加入一段“在所展界内，不可将居民迫令迁移，产业入官，若因修建 衙署、筑造炮台等官公需用地段，皆应从公给价。”村民就认为 12[C]讲明赔偿 不计“土地潜在利益”，有违<界址>“从公给价”的原则。
漠视土地潜在价值
根据<收例>12[C]
新界乡民虽多番以此反对 12[C]，但香港政府始终不理。新界乡议局于 1975 年由 副主席张人龙率领七人代表团，拿着由三名重量级大状杰田士(何东女婿)、列显 伦(后为终审法院常任法官)和潘松辉写成的<共同意见书>，赴英向外交及联邦事 务政务次长告状。
收地条例 自相矛盾 据薛凤旋、邝智文合著的<新界乡议局史>资料，<共同意见书>引经据典，不仅重 提<收例>违反<界址>，又指，12[C]要摒除土地潜在价值，但 12[D]却又清晰道明 收地时要考虑市价，但又没列明两者适用范围，自相矛盾又违反原则，应予捡讨。
<共同意见书>又质疑 12[C]的法理出处。原来律政司于 1921 年为<收例>加入 12[C] 条文时，在立法局向议员提到，12[C]不是香港发明的，早存在于<英国土地综合 法 Land Clauses Consolidation Acts(1845)>。但<共同意见书>指出<土地综合法>其 实没有摒除“土地潜在价值”的考虑，因为里面根本没规定如何判断赔偿金额。 当年的律政司提到 12[C]是“英国货”似乎值得商榷。至 2003 年，法庭在案件< 地政总署署长诉 Yin Shuen Enterprises Limited & Nam Chun Investment Company Limited (终审法院，2003 年 1 月)>中指出，12[C]不理潜在价值 的精神，超前当时(1921 年)英国法律。12[C]看来并非源自英国法律。
接见乡议局代表团的外交及联邦事务政务次长 Robert Parry 也承认<共同意见书> “清晰有力”，要求香港政府回应。香港政府于 1977 年委任立法局首席非官守议 员简悦强爵士率领工作小组，研究新界土地赔偿问题，小组翌年提交报告，建议 政府修例，将土地潜在价值放进赔偿之中。
官员也质疑
除了这个工作小组，不少英国、香港官员多年来也曾质疑 12[C]。根据<新界乡议 局>一书，早在 1925 年，英国殖民地部大臣 Leo Amery 回信香港政府，称“我很 难同意司徒拔爵士(时任港督)”所言，强行收购土地作市区用途，符合<界址>中 『条建衙署、筑造炮台等官工』的用途。而我亦认为如果政府计算收地赔偿时可 以公平慷慨地处理，则整个事件自然会告一段落。”
根据<新界简史>内容，1972 年时任新界民政署长黎敦义曾就收地赔偿政策“小 心”地认错:“目前承认收地作公共用途，给予地主补偿时所采取的那一套办法， 极为复杂，是逻辑、法律、施政习惯和普通常识错综交织而成的。……但多年以 来，纯粹逻辑已经受到施政习惯的侵蚀，因而在若干情形下，变为不合常理。”
甚至法官亦在案件<Dragon House Investment Ltd. v. The Secretary for Transport and the Nam Chun Investment Company Ltd. v. The Director of Lands， FACV no. 13 of 2004(Civil)， (on appeal from CACV No. 1284 of 2001)>判辞第 49 段指出，尽管 法院多番引用 12[C]判案，但港府于 1983 和 1986 年也认为 12[C]并不公平，曾因 此向乡议局承诺将会废取此例;各界因而有合理期望政府会修例，司法覆核会陆 续有来。
开埠早年的政府尚且看到<收例>引发冗长谈判、诉讼的毛病，今日的政府累积了 百多年治港经验，好应在引用<收例>前三思其后遗症，并着手修改 12[C]，令赔 偿价由市场而非人为决定，这样才能避免收地触发的赔偿纠纷。然而，修改法例 需时，如今要让东北新发展区尽快上马，看来考虑更新的换地方式，是因时制宜 的措施。
2012年8月23日刊登于信报财经新闻B版第17页