作者：刘百川
【前言】
仲裁机制是为迅速解决争议而另辟途径，但仲裁并非简单地要争辩双方各让一步了事， 而是由第三方作出客观、公允的裁决。这裁决是争辩双方必须接受。
【本文】
特首在《施政报告》提出引入“补地价仲裁先导计划”，为大规模的改变土地用途作发 展或市区重建，提高补地价程序的效率。在过去几星期中，社会人士发表了不少意见。 大部份认为仲裁对加快房屋供应有利;也有意见对仲裁制度如何执行有所顾虑。
对仲裁计划的顾虑可以归纳为主要两大类:
一、 认为仲裁可能有利发展商压价。因为即使仲裁结果是地政总署与发展商双方开价中 间落墨，总会比地政总署所开的价钱低，结果是影响政府收入。
二、 认为难以找到适当的仲裁员人选，以保证所作的仲裁一定会公平公正。如果像当初 的消息透露，由法律界人士担当仲裁人，恐怕不一定对土地估值有充分经验，也不 一定能充分掌握地产市场的状况，难以做出公允的裁决。如果由有充分经验的行内 人士(譬如测量师)作仲裁员，则恐怕这些业内人士与地产发展商关系千丝万缕， 难撇利益输送之嫌。
补地价求公平
我们认为这两种顾虑都是不必要的。首先，认为“仲裁会影响政府收入，因此不可行” 的想法，似乎根本上否定了补地价应该基于合理市场价格的原则，而是变成以寻求政府 最大收入为目的，这恐怕也就是现行制度运作不顺畅的根源。政府官员为了避免利益输 送之嫌，心态上难免偏向最高估价;此外，由于政府的估价师在估价时也会评估发展计 划完成后的总值，在避嫌的心态下执行，也极可能宁愿采取较乐观的预测，两者都容易 引致高估土地价值。但另一方面，发展商却认为所补的地价必须能让自己的投资获得合 理的回报，才愿意承担发展的风险。结果是双方谈不拢，导致没完没了的上诉，土地不 能发展，窒碍了房屋供应。
仲裁的机制，就是要在有争议时，交给第三方作出决定。只要双方同意进入仲裁程序， 就一定要接受仲裁结果，事情就一定有个了断，对加快土地供应有利。
仲裁员的工作并非简单地请双方各让一步，谋求在两者叫价之间找一个中间点。如果这样的话，结果只会造成以后政府叫价尽量提高、而发展商尽量叫低，以希望将来的“中
间价”较接近自己的预期价格，制度自然会失败。仲裁员的工作是要在争议中寻求一个客观、合乎市场状况的价格。他除了听取双方的观点之外，更要充分掌握市场资料，了 解市场发展状况，才裁定补地价金额。仲裁结果必须客观、公允、有充分理据支持，令 双方及公众信服，这个制度才能成为政府和发展商均乐于采用的制度。仲裁的结果当然 很可能是在双方叫价的范围内，但即使超越了这范围，也并非不可能。
参考专业估价
另一个顾虑是如何找到适当的仲裁员人选，以保障所作的仲裁一定会公平公正。对这个 问题，持续智库在《施政报告》发表之后，随即提出了意见，建议参考市区重建局的方法。
市区重建局订定收楼价格的方法，是首先抽签聘用七间独立测量师行作出价格评估，收 回七份评估之后，剔除最高和最低者，以余下五个价格的平均数作为定价。机制的要点 是“抽签”和“公开”。测量师行的聘用由抽签决定，减低了测量师受他人影响的机会; 获聘用的测量师行名称和评估结果公开让公众知悉，则让公众参与监察，鼓励了测量师 行尽可能审慎、客观，作出公允的评估。
补地价所涉及的金额比市建局收楼涉及的金额大得多，应该更小心处理，所以我们建议 设立一个类似机制，借此得出应补地价的参考价格或价格范围，然后仲裁员以此为基础 去考虑仲裁双方的理据，才作出裁决。
付诸公众监察
在此运作模式之下，有地产及产业测量专业知识的专家只是根据市场资料作出分析、向 仲裁员提供估价参考，但并不直接决定价格。如此，避免了这些专业人士可能与发展商 有关系的嫌疑，同时解决了仲裁员未必有相关的专业知识的悬念。仲裁员的聘用同样应 该抽签，而仲裁过程也同样应该公开，让公众监察。
有论者担心，既然政府的估价师会惧怕利益输送之指控而可能高估土地价值，那么，仲 裁员也可能因为惧怕公众压力而有偏颇，甚至难以找到人愿意担任仲裁员。诚然，担任 涉及钜额公帑仲裁工作，压力绝不会小。不过，程序和资料的透明度有助于克服此困难。 只要在进入仲裁程序之后，把有关估价与仲裁的资料和理据，包括各测量师的估价和有 关的参数和分析，全部公开，让公众监察，就能减轻压力。况且裁决的所有参考资料和 理据公开，有人批评仲裁结果，也当然有人会据理为结果辩护，压力不会全落在仲裁员身上。
皇家特许测量师学会和香港调解仲裁中心均建议仲裁应由多人(譬如三人)组成的仲裁 团执行。我们深表赞同，因为这样集合三人的观点，考虑会更全面，也有互相监察的作 用;而且，三人的裁决，也有助于减轻公众压力。但是为了避免业内人士在裁决上的参 与，建议三人仲裁团应该由法律界和学者组成。
第三方仲裁制度对加速土地供应有很大帮助，我们期望发展局参考各方面的意见，如期 在年中公布具体执行办法，让先导计划从速上马。
2014 年 3 月 4 日刊登于信报 A 版 16 页