作者﹕刘智鹏博士
房屋问题一直是香港的主要社会问题﹕「住得贵」、「住得细」；加上市民收入增长追不上楼价升幅，一般市民即使不吃不喝也要超过20年才能置业，令社会怨气加剧。解决房屋问题，是香港政府的当务之急。
今年两会期间，主管港澳事务的中共中央政治局常委、国务院副总理韩正说：「香港住房问题有香港的历史，有香港的发展过程，解决这个问题难度很大，但是总要有解决开始的时候。」可见解决香港房屋问题刻不容缓。
土地不足是主观印象
「香港地少人多」是学校教科书自小灌输给我们的概念，但事实上，在全港1,111平方公里的土地上，市区范围及已建设土地面积不足25%；其中用于住房的土地只有7%。在这7% 的土地上，663万市民挤在占地3.8% 的私人住宅和公营房屋内；另外，69万市民住在「乡郊居所」，即低密度，只有几层高的房子，占据7% 中的3.2%。
在市区及已建设土地以外的75% 土地中，约66% 是林地、灌丛、草地和沼泽，6% 被划作农地和鱼塘地段，其余的3% 是水塘、河道等等。由此可见，香港缺少的并不是土地，而是如何有效利用这些土地。
虽然香港土地的运用是城市规划委员会作最后把关，但是城市规划委员会的委员都是政府在位的官员，或是政府委任的民间人士，因此土地的利用主要都是由政府主导。政府常挂在口边的是，房屋是面包，土地是面粉，香港的问题是因为面粉不足，所以面包不够。其实，我们还有很多的小麦，只需要将小麦磨成面粉，就可以做面包了。
三大困局窒碍房屋发展
要将小麦磨成面粉，特区政府必先要克服三大难题﹕首先，香港奉行低税制，卖地收入是政府主要财政来源；所以多年来政府虽然不承认有维持高地价的政策，却无可否认确有这个传统。因此，公开拍卖土地时如果市场出价低于政府期望，政府会收回土地，再等市场反应比较理想的时候，待价而沽。政府为维持库房收入，必须限制放出市场的土地资源，调控市场的土地供应，利用「物以罕为贵」的经济定律，操控土地价格。这样虽然保障了政府库房的收入，却也令到地价及楼价高企。
其次，香港有49.8% 人口住在自置的房屋里，属于「有房产阶级」，他们盼望楼价不停攀升，个人财富能随之而上升；另外的50.2%人口租住在政府或私营市场的出租房屋，属于「无房产阶级」，他们却希望楼价下降到他们可以入市的水平，除可解决基本的居住问题，还可以赶上投资房地产赚钱的快车。一半人盼望楼价上升，一半人希望楼价下滑；而无论楼价上升或下跌，都会有一半人不满，在楼价大幅波动时，很容易触发到社会上一半人上街抗议，对社会稳定造成冲击。
第三是香港土地的地权零散复杂：其实新界有很大面积土地可供发展，但新界大部分可发展土地都是私人拥有，而其中不少是没有投资发展能力的小业主。当政府引用《收回土地条例》以公价收地以作发展时，由于收地赔偿金额不会考虑土地潜在发展价值，所以小业主总希望用各种对抗的手段，以争取最大的赔偿或利益，以致政府发展大计寸步难行。新界也有过千公顷土地，地权属于祖堂所有，灵活性很低，基本上是冻结了这些珍贵的土地。
要解决香港市民的住房问题，一定要先从规划入手，再辅以行政手段，适度稳定地释放土地资源，同时可兼顾政府库房收入。我们就此提供一些短期及中长期的建议，如果特区政府有坚强的意志及魄力，相信能排除阻力，解决香港市民最关心的问题，以确保香港的繁荣稳定。
九龙界线向北延 强拍释放祖堂地
在短期方案方面，首先，政府应铲除「新界」概念，不应继续将新界的发展全都先入为主地定做「乡郊居所」模式，因为此举实在浪费土地资源。此外，可以将九龙向北伸延，逐步将九龙以北的土地纳入「都会规划」范围，让它可以解开「低密度、低高度」的紧箍咒。这种做法，曾有「新九龙」的先例可参照。
1937年香港人口急速增长，港英政府把本来属于新界范围的鲤鱼门、观塘、九龙城、九龙塘、深水埗、荔枝角等划为「新九龙」。1968年后正式将「新九龙」纳入九龙，界限街不再是九龙与新界之间的界线。这原属于新界南端的整片土地归为九龙后，放弃了以「乡郊居所」 模式规划，改为采取高地积比的「都会规划」发展，为当时香港五分之一人口提供了居所。
除此之外，政府可与乡议局商讨，仿效市区“强拍”机制，容许祖堂地在八成持份者同意之下，可以出售或转让。这些祖堂地大部分本是被规划作农地，处于平原地带，最适合发展为住房。
2021年5月10日刊于信报财经新闻A版14页