作者：刘智鹏教授
英国在1840年及1856年发动两轮鸦片战争，迫令清朝政府割让香港岛及九龙半岛; 甲午战争之后，又强行租借九龙界限街以北、深圳河以南， 连离岛共970多公里，面积比港岛及九龙半岛加起来都要大11倍的陆地，称之为新界 。 由于新界属「租借地」，英国政府不打算大量投入基础建设，并将之列为乡郊，只容许低密度发展。 香港回归已经25年，土地已没有「割让」或「租借」之分，特区政府无须将「 新界」 和港岛九龙强行分界，而应该重新审视香港整体的规划，打破新界必须低密度的紧箍咒，建屋安民。
上月我和15位立法会同僚与候任行政长官李家超先生会面时，我特别请他关注如何释放新界土地，以满足市民对房屋的需求。
莫被历史拖后腿
今日香港土地不足的困境其实是历史遗留下来的问题，必须从历史中找寻解决的方法。 1898年英国强租新界，随后将香港一分为二，以异于管治香港九龙的方式管治新界。 香港当时就成为「一城两制」的都市; 港九一制，新界另一制。
九七回归是新界问题的历史终结，新界与港九的行政界线已经去掉，但特区政府却在土地利用上维持两套机制，从城市规划委员会的分工就可以看出端倪。 城规会下设两个小组，都会小组审批港九的规划申请，乡郊及新市镇小组审批新界的规划申请; 前者容许高密度发展，后者只能低密度发展。 结果浪费大量新界土地，最终造成今日土地不足的困境。
港九市区房屋发展的地积比动辄倍大至8倍、10倍，甚至16倍，但新界的房屋，除了在个别的新市镇或新发展地区，碍于「低密度」 的要求，城规会只容许两、三倍的地积比，低于1 倍的发展亦并不罕见。 1，000平方米的土地，在港岛九龙可以建8，000 至16，000平方米总楼面面积的高楼，提供大概120至240 个居住单位，而在新界，同样土地面积，只能建20个到30个单位，浪费了100个单位。
穷则变变则通
大家不禁问，在房屋严重短缺的情况下，我们为什么不向高空发展，而要建那么多小平房呢？ 香港城市规划的条例已经有过100年的历史，当年的考虑完全不能够满足我们当前的需要。 过去十多年我听过不少官员说过，城市规划条例是「潘多拉盒子」（Pandora’s box）， 一打开就天下大乱。 但是，正如《信报》6月21日的社评所说，《房屋政策旧脸孔需要激发新思维》。 正所谓，穷则变，变则通。 我们在房屋供应方面，真可算是一穷二白，如不变法，那来民安？
125年前的英国政府，最重要的考虑是将香港和内地牢牢的分隔，一切的政治经济活动都集中在海港两岸。 今时今日，香港的前途是大湾区，与内地的联系在北部，与外国的联系在大屿山的赤鱲角机场，如果我们以抱残守缺头脑压抑新界的发展，实在无法向市民交代。
最近持续智库在《信报》发表了两篇文章，《郊野公园边陲发展的窍门》（5月30日）及《 不变法无从解决居住问题（6月18日），在关心土地房屋的朋辈中引起了一番的讨论。
经验知识为本 大胆思维破格
持续智库的倡议不是凭空想象。 其中「三角移位」方案，就是将农耕作业搬到郊野公园边陲，将本来打算在郊野公园发展的房屋搬去荒废的农地，那么，郊野公园保持一片翠绿，务农者有地可耕，市民又有屋可住，是三赢方案。 这个方案最初由持续智库前主席潘国城博士提出。
方案看似简单，其实是他对郊野公园的起源、城市规划发展的认识、多年累积的经验而归纳的主意。 当日，持续智库的研究员早上听见潘博士提出这个概念，正在思考表述的方式，晚上在家中看电视播出的足球比赛，旁述员紧张的讲述进攻球员带球上前，一个三角短传，成功「撞墙」。 他灵机一触，就将潘博士的建议名为「三角短传」方案，希望用这个灵活变通的方案撞破堵在面前、阻挠房屋兴建的高墙。 后来持续智库为了让对足球运动没有兴趣的朋友容易了解方案的意思，就将之改称为「三角移位」方案。
持续智库在2017年在《信报》发表过这个建议，同年在回应「香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略」的咨询文件时，向政府提交的多项意见中，也包括这个方案; 随后，智库更特别修函向当年的新任行政长官提交建议。
1997年7月1日，中国政府恢复对香港行使主权，三个不平等条约不再在香港发生效力。 可是，香港回归已经25年，市民在「住」的方面却仍然走不出不平等条约的阴霾。 中医以通则不痛，痛则不通的理论解说人体的病痛，社会的痛亦然; 土地房屋是香港社会的多年之痛，过去几届政府没有找出不通之处，只顾头痛医头，脚痛医脚，至今依旧恶疾缠身。 我期望李先生上任后考虑「三角移位」的方案，同时审视「一城两制」的历史问题，取消因历史而产生的新界城规制度，以一套都会城规制度涵盖全港发展，必然在土地房屋问题上收到药到病除的功效。
2022年6月29日刊于信报财经新闻A版16页