作者：刘智鹏教授
多年来，房屋短缺问题困扰港人，甚至有凌驾其他社会需要之势;直至三年疫情将经济打至七痨八伤，大家开始关注
，除了要有瓦遮头，一介草民也需要有工作糊口。作为负责任的政府，不能挂一漏万，必须有完整的策略为香港
的发展作全盘筹谋，以展示能够承担政府口中「让市民有幸福感和获得感」的使命。
为辟地建屋方面，自回归以来，特区政府引用《收回土地条例》已经收回435公顷土地。近日，政府在新界西北部多
处棕地张贴收地公告及去信当区受影响的人士，着令约200公顷土地的业权人或占用人于2025年迁出原地，该土地上的
作业也必须终止。
收地问题速待解决
问题就来了，这些棕地很多都是香港重要支援作业的场所，与民生息息相关，例如冷冻、五金、物流等，支援着香
港的饮食业、建造业、运输业等;这些棕地支援产业如果因为土地被征收以致结业，将会导致很多人失业，全香港冻
饮要加价，混凝土加价、房地产也要加价。
发展局局长蔺汉豪近日在网志表示，因政府发展而受清拆影响的业务经营者，当局除了向他们提供金钱补偿（政府
会对有关土地的业权人按土地面积根据公价作出补偿，对土地上经济作业营运者也会作出金钱补偿以助其搬迁，称
之为特惠津贴），也会整理资料，准备尽快让他们知悉新界范围哪些地段较大机会可容纳棕地作业。但政府不会主
导重置，营运者须自行觅地重建业务。现在，政府掌握城市规划主导，觅地建屋仍然困难重重，却期望中小
型企业自行觅地搬迁，确是有些强人所难。政府官员，大多没有经营一盘生意的经验，未能体谅营运者的困难。
开拓发展应有的考虑
持续智库最近就政府征收棕地的问题与部分受影响的棕地作业者和业主交流，归纳了几点重要的建议，希望政府考
虑：
保留有价值产业：政府在收地之前应该就目标范围作研究调查，以了解相关棕地上个别产业对民生、经济和社会上
的价值。有价值的产业，包括对社会民生有积极参与和贡献的，或是对香港整体发展的全面性有帮助的，应该容许
选择留在原地继续经营。觅地建屋不应该见缝插针，城市规划也不应该是抹走一切，然后在一张白纸上描绘，而应
该同时考虑包容及开拓。令人惋惜的例子包括屯门新庆村几个经营了30、40年，支撑着香港经济的支援作业将被清
拆、本来规划在第54区的体育馆「被消失」、过百年历史的粉岭高尔夫球场被分拆，也引发很多负面意见。
检视收地时间表和政府配套：政府的「支援产业发展及整合棕地作业」计划本意是收纳原本在棕地作业的营运者
，特别是可以进驻洪水桥发展区多层大楼的产业;但是大楼在2027/28年才落成，而有望迁入的作业则须於2025年迁
出原来的棕地，以致产业操作未能无缝接轨，营运者收了补偿金也无法继续经营。这些支援香港重要经济活动的产
业，也许只有结束。
政府提供基建开辟土地：为推进新发展区而进行大规模收地计划之时，政府应该在新界原始地段加快提供基础建设
，特别是建路、接驳水电等等，让自由市场经营者有开拓的空间。这些都是政府责任，不能期望小企业去承担。
加速城规程序：尽速修改法例或城市规划会订下的守则，以缩短「生地」变「熟地」所须时间，才能释放新界被冻
结的土地价值。
政府不可忽视的问题
持续智库在与棕地支援作业者交流的时候，也发现了不少政府可能忽视了的问题：
特惠津贴制度可能扼杀租地营运小企业：政府的收地补偿金只发给业主，而在棕地上租地营运的支援作业小企业可
申请特惠津贴。然而，当政府宣布收地计划之后，不少棕地业主不再与租户续约，而自行登记为营运者，以便在适
当时候申请特惠津贴。小企业就被迫提早离场，也丧失了申请特惠津贴以延续其经营的机会。
觅地搬迁困难重重：新界空置的「工业用地」极少，平方英尺价格也远超出政府付出的补偿金;营运者只能寻找废置的农地
，但在农地上营运工业活动必须向城市规划委员会申请，门槛甚高，过程漫长，须聘请专业人士作各种评估，经年
累月，所费不菲。如果还不行城规会批准而先买地，万一申请不果，买地的投资就报销了;但如果取得城规会批准后才
买地，又怕原业主抬价，甚至拒绝出卖。此外，有机会符合政府各部门和城规会要求的地段（须远离民居，不影
响生态环境等），大多是没有「水、电、煤」，甚至没有车道连接公路。
破坏企业对投资及业务前景信心：就算能够觅得土地可以重建厂房，企业对前景都担心，不知什么时候政府又来收
地，所有投资、心血会再次付诸一炬。所以，难免有企业失去信心，以致完全放弃，导致香港部分支援作业可能出
现无以为继的局面。
多层现代化产业大楼并不适合所有支援产业：有些产业需要有重型装置，例如巨型冷冻水箱，必须在地面操作。物
流业也有部分操作，例如空箱储存等，在高层大楼操作只会增添困难和成本。
政府应避免利益输送嫌疑：新发展区应该包括公营房屋及私楼，但政府以农地补偿金收地，却将部分收回的土地在
市场拍卖作私楼发展，会有「掠夺」民产以利大集团之嫌。
有居才可安有业才可乐
持续智库认为，任何发展不应该偏离「持续」原则，要避免对社会、环境、经济造成破坏。「安居」与「乐业」相
辅相成，觅地发展房屋之时，不应破坏有社会价值、保育价值、经济价值的产业。
香港的城市规划政策及守则已经追不上社会发展的步伐，应该尽快检讨。房屋发展是重要，但必须与保育文化、历
史、人民生活和经济产业发展取得平衡，才能造就和谐社会。我们相信特区政府不会只朝着一个目标奋进就「遇佛
杀佛，遇父弑父」，牺牲了其他维持城市持续发展的重要元素。
2023年2月16日刊於信报财经新闻A版15页