作者：凌伟明
今年 1 月 7 日，发展局同一天内举办了两场公众谘询会。一场是“在维港以 外填海作为土地供应策略”的专题讨论会，另一场则是“有关在洪水桥兴建新发 展区”的谘询会。在填海取地的策略简报中，发展局前设的定论是:认为以更改 土地用途和向业主收地作为土地储备方法是不适合的。
笔者在本系列上一篇文章(〈维港以外填海岂能优化土地供应策略〉，刋 3 月 28 日《信报》)中指出，这正正就是政府应该在土地政策上打破固有思维，冲 破框框的原因。
反之，在洪水桥兴建新发展区的议题上，发展局提供的公众讨论文件，以及 其在2008和2009年之间为古洞北、粉岭北及坪輋/打鼓岭的三合一新发展区谘询 公众时提供的摘要文件，均也显示政府在持续发展上，不乏较现实的思考，并都 将这些地区在持续发展的策略位置勾划出来。它们的共通点是，新发展区有公路 和铁路网络，邻近深圳，南北相接，占尽地利，可配合珠三角的经济发展。
古洞北、粉岭北及坪輋/打鼓岭新发展区发展概念资料，有发展主题，有土 地作居住、工商业，以至保育用途策略和有目标。
至于洪水桥的摘要文件，则未有提供如三合一新发展区的发展概念资料，而 较集中介绍现时的土地使用、业权、交通、基建、文化遗产和生态环境等情况， 相信在下一轮谘询时，政府必会秉承持续发展的原则，提出整体的发展概念。
保育议题 近年兴起
事实上，政府新界东北新发展区规划及工程研究的网页上，也列出了2009 年香港大学的天水围新市镇研究报告，相信政府一定会汲取天水围规划上没有能 够提供足够的职位和社区设置、人口明显偏向于低收入群组的教训，让这几个新 发展区具备持续发展的条件。
从整体看，四个新发展区涉及土地总面积约为16平方公里，即全港面积1108 平方公里的1.4%左右(表一)。其中，规划作农地和乡村类发展用的土地，占发 展总面积约三成;规划绿带(Green Belt)也占约三成。
粗略计算，这数类因建设新发展区而要进行改变土地用途的土地，共占去发 展总面积的六成，约10平公方里。碰巧。在公、私土地业权方面计算，四个发展 区的私人土地面积也是占发展总面积的六成土地(表二)。
土地契约与自然保育议题，是近年香港发展的主要挑战，至今涉及改变农 地、乡村和规划绿带土地作城市建设用，虽然是全港面积的1%左右，但肯定是较 敏感且具争议的;政府随后征用私人土地，工夫也不会少。
农地用途 渐作改变
实现新发展区的设计和规划不是易事，但观乎公众参与谘询的结果，不乏支 持的论点和意见，总会是适合可行的。既然私人土地占多达六成，如果政府不囿 于征地然后拍卖的程序，而采取与民间共同发展的方法，甚至只是改变土地用途 的规划，激发民间的自发动力，当可事半功倍。
根据现在香港整体的土地使用情况，粗略估计，每一百万人口约由40平方公 里的土地，承载居所和城市建设之需，相等于香港土地面积总数的3.7%。按2007 年的估算，到2036年平均每年增加人口57000，撇除可能共用的交通等基建用地， 每年土地需求约是2平方公里，以安顿新增人口。
理论上，过去五年应存在10平方公里的土地供应，但实际情况却非如此。政 府似乎并不着紧解决现时燃眉之急的土地资源问题，还投资人力、财力投放到研 究2047年也未必能见成效的填海取地策略，实在令人奇怪。
从洪水桥，古洞北、粉岭北及坪輋/打鼓岭三合一等新发展区项目的模式， 以至政府最近发展锦田周边100公顷土地的建议看，政府的城市规划模式是有所 转变的，在已建设地区的边际间，作小量发展。这种从小出发、脚踏实地的态度， 可以应用到改变荒废农地上，作为稳定土地供应考虑的起点。
新界西北区不少农地由私人持有，政府的土地政策如何作出微调，方便荒废 农地逐少改变用途，是目前应走的一步。以往保留新界农地的最大原因是，担心 香港的主粮和副食品须全部依赖进口，所以留地复耕，可以防万一。不过，香港 现时人口逾七百万，仍然保留这种想法简直是匪夷所思。
均衡发展 须要贯彻
配合香港的发展和不断增加的人口，我们须要发展新市镇，在逐步改变荒废 农地用途时，我们仍然要贯彻“自给自足、均衡发展”的概念，规划上必须体现 在服务型经济中的均衡发展，照顾本土文化和环境保育的需要。
这是一个严肃、开太平的探索问题。范式转移，也持续挑战香港的持续发展。 际此，策划土地使用，总要开放心灵，创新思维,以取得社会、环境和经济平衡 发展。
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估算新发展区涉及面积(公顷) |
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规划土地用途 (现时) |
古洞北 |
粉岭北 |
坪輋/打鼓 岭 |
洪水桥 |
四区总数 |
比例 |
|
农地 |
140 |
60 |
140 |
0 |
340 |
21% |
|
绿化带 |
140 |
85 |
5 |
220 |
450 |
28% |
|
乡村发展 |
15 |
0 |
5 |
150 |
170 |
11% |
|
露天货仓 |
45 |
0 |
5 |
45 |
95 |
6% |
|
综合发展 |
20 |
0 |
0 |
90 |
110 |
7% |
|
政府机构社区 |
15 |
5 |
15 |
20 |
55 |
3% |
|
工业区 |
20 |
2 |
10 |
20 |
55 |
3% |
|
楼宇住宅区 |
0 |
0 |
0 |
190 |
190 |
12% |
|
露天空间 |
5 |
5 |
0 |
10 |
20 |
1% |
|
其他指定使用 |
5 |
0 |
0 |
5 |
10 |
1% |
|
康乐 |
0 |
0 |
0 |
45 |
45 |
3% |
|
未定 |
0 |
0 |
0 |
60 |
60 |
4% |
|
|
1,600 |
100% |
表一 新发展区现时土地使用概览
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新发展区 |
政府土地(公顷) |
私人土地(公顷) |
土地总面积(公 顷) |
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古洞北 |
170 |
180 |
350 |
|
粉岭北 |
95 |
105 |
200 |
|
坪輋/打鼓岭 |
65 |
160 |
225 |
|
三合一小计 |
330 |
445 |
775 |
|
洪水桥 |
280 |
510 |
790 |
|
合计 |
610 |
955 |
1,565 |
表二: 新发展区及土地业权情况