作者：凌伟明
前海位于深圳蛇口半岛北部。国务院 2010 年批覆《前海深港现代服务业合作区 总体发展规划》，确定将这片仅 15 平方公里(与两个油尖旺区相若)的土地发展 成为深港金融等领域的合作平台。
前海管理局局长郑宏杰日前在一个论坛透露，“前海一篮子配套政策已经『看得 见，摸得着』了”。然而，回看香港接壤前海的西北区似乎还未好好准备，以迎 接眼前的挑战及机遇。
香港建筑师学会最近批评特区政府在新界西北的洪水桥发展研究作公开谘询 时，『只谈困难，不提愿景』。学会指出，政府强调由于该区逾六成土地属私人拥 有，收地有困难，所以谘询只谈发展困难，未有提及新界西北这发展机遇的愿景。
荒废农地散落新界 政府构思的西北洪水桥新发展区其实是很有远见。新发展区将衔接珠三角的高速 发展，是香港摆脱过往多年经济停滞不前的困局、乘势而上的机遇。候任特首梁 振英于近日的报章访问清楚指出，深圳有前海，珠海有横琴，香港要有“特区中 之特区”― 就是指香港西北。
前海的战略定位是要与香港加强合作，发展为国际一流的现代服务合作区;如果 香港的步伐不能急急跟上，只有白白错失机会。虽然在新界收地并非易事，但我 们应该迎难而上，而不应抱持消极态度。因此，政府在西北洪水桥这新发展区处 理土地的问题上，必须有所突破。
过去一年，土地供应一直是公众关注的议题，政府甚至考虑填海、造人工岛来应 付人口的需要。其实，香港七百万人目前居住的地方，大约只有七十七平方公里， 仅仅占全港土地总面积 7%。奇怪的是，我们的土地有四十平方公里(占全港土 地总面积近 4%)属于散落新界各处的荒废农地，这些珍贵的土地绝对可以开发 来供应房屋及作为城市建设用地。
考虑重推『换地权益书』 不过，政府对如何利用这大片荒废农地一直抱持相当消极的态度，只是推荐填海 和发展岩洞作为“造地”的方案，将“更改农地用途和向私人征收农地”等直截 了当的方案一概标签为“不适合”，因为“牵涉私人业主和发展商”，“所得土地 只能作指定用途或项目发展”等原因而放弃;而土地交换过程中，往往因换地价 格争议而拖拖拉拉，既费时失事，又并不能启发业权人的积极性。
新界的农地自 1960 年代至 1980 年代期间，曾由政府大量征收来发展新市镇。当年政府是以“乙类换地权益书”作为一种征收农地的赔偿方式—容许持有人被收 回农地后，将来可换取位于新界其他地方的屋地。
此机制一来可减低政府收地的现金支出，同时加速释放土地的经济价值，为政府 和私人发展提供足够地皮，应付社会需要，也提升了香港经济的综合竞争力。今 天的荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭、上水、元朗、将军澳、天水围、东涌等， 都是在“换地权益书”机制下产生，居住了差不多一半香港人口。
“换地权益书”的土地交换机制，让当年港英政府一方面可以用较少的公帑作较 大的建设，另一方面借这交换机制，将新界农地转为商住及工业用地，促进了香 港的整体发展。前布政司钟逸杰曾经指出，这简单的换地方式“为日后的城市化 铺平道路”。
在八十年代中，政府为免换地权益跨越 1997 年，因而取消换地权益书制度，此 后只以现金赔偿收地。无疑，政府收地难度越来越高，菜园村事件令所有政府部 门视征收土地为畏途;但是今天我们须与时间赛跑，所以须有足够的魄力更新思 维，找出方法，尽快展开对新发展区土地的运用。
以新思维与时间竞赛 如果梁振英政府真的有决心在最短时间之内供应大量土地，满足市民对房屋的需 求，同时又可在香港西北开拓新局面，便应考虑重建一个类似“换地权益书”的 换地制度，作为徴收农地的机制。在收回业权人拥有的农地时，给予小量发展土 地的权益作为交换，这样对业权人的积极性应该有较大的推动力，令新界西北的 发展可以推动得更快。
在此制度下，农地业权人放弃部份土地以换取发展的权利，避免了申请更改土地 用途的繁复手续，较容易引发其参与的积极性。另一方面，政府可以收回相当多 的土地按社会需要作其他发展，而毋须以现金收地。至于换地的比例、换地后的 发展容积、另觅土地换予业权人、还是在收回的土地上保留小部份作为交换等等 问题，均可仔细厘定，达至双赢。
上星期，即将升任政务司司长的发展局局长林郑月娥宣布，政府将动用四百亿公 帑在新界东北收地，开拓新市镇。可能局长已经胸有成竹，在收地的安排上有新 的突破。
不过，四百亿元是个大数目，而“换地权益制度”可让政府短期内避免动用大量 现金，公帑就可以投放于其他民生用途之上。虽然旧瓶新酒，却是因时制宜，突 破僵化的思维，有效地为香港迅速提供土地，争取时间，为香港经济乘机而上， 建立重要的基础，才可保障香港的持续发展。
(完)
2012年6月29日刊登于信报财经新闻A版第26页