作者：凌伟明、郑钊平
(引言)
政府耗资 400 亿元收地，推行新界东北发展计划，最后阶段谘询本月底届满，但 这个涉及上水、粉岭及坪輋打鼓岭三地区、逾万村民的项目，村民不满政府至今 尚未透露具体赔偿和安置的方案，七月底他们举办了千人大集会抗议。
持续智库撰文八篇，试从历史、法理、行政、规划等范围，探讨政府最近提出以 上世纪“新市镇模式”向新界居民征收土地的可行性。
本篇试从以往村民土地被徴收的个案，探讨他们的遭遇。事实上，这些个案显露 的不满情绪，源于认为政府收地欠缺公平赔偿，选址的必要性亦欠缺令人信服的 理据解释。
(内文) 政府收地发展公共设施有其必要性，但手法时有值得商榷。就如廿多年前政府在 新界新田收地建新田公路，有利地区交通，新田乡民也表赞成，接受赔偿，交出 土地，没想到工程完成后，却有意想不到的后遗症。
新田乡乡事委员会主席文志双说，公路工程完成后，村民向地政署申请在新田公 路旁近新田交滙处建丁屋，地政署却说路旁 25 米范属禁制区，不能建屋，驳回 申请。文志双说，这时村民恍如晴天霹雳，为何当年收地的路政署只提建路位置， 没提禁制区?
文志双说，这幅地在新田公路旁近新田交滙处，本来足够建丁屋 20 幢，现在因 一边是新田公路 25 米禁制区，另一边又是青山公路 10 米禁制区的缘故，夹在中 间，面积十多万呎地，不能建屋，白白丢空;政府当年没有赔偿，今日又不愿买 回，反而益了路政署拿来停泊大型工程车，成为变相官地。
“我们村民当年学识有限，政府话收地，我们也不敢说不。早知收地建路有此后 果，就不会同意他们到我们村内收地,，就算收，也要政府赔足这 25 米才罢休。” 文志双慨叹。
除了徴收农地的例子，也可以看看徴收工厂大厦的例子。政府在 2000 年于荃湾 建西铁时，强行清拆荃湾华基工业中心。在 954 宗赔偿个案中，至 09 年的报章 报导，仍有 126 宗未完成，当中有厂户被迫结业、无法适应结果自杀，亦有人同 政府继续谈判，为付律师费倾家荡产。
据报载，当年在华基开设五金厂的卫志刚因不满政府以“一口价”每呎 350 元向 厂家赔偿，收购他以呎价 400 元买入的数个单位，多年来一直与政府谈判，至去 年才接受补偿方案。“赔偿方案比原先多了 9 成钱，虽不满意啊!但已搞了十几 年，不想再搞了!”他无奈地说。
徴地赔偿须情理兼备
要满足七百万人在就业以至衣、食、住、行等各方面的基本需要，政府须持续进 行城市建设。在发展过程中，首要取地。要执行规划，便会有向私人征收土地的 时候。土地业权人愿意与否，最终还是要向政府交出土地，作公共用途。
然而，收地的官民纷争的焦点往往在赔偿是否公平合理;起源是欠缺一个客观合 理的赔偿标准。虽然赔偿机制是有法可依，但是政府对赔偿水平评估，往往不会 令业权人满意。关键是在“合理期望”的考虑。以华基例，划一的赔偿呎价，没 有考虑受影响各个厂户的生产设施投资，因收地而搬迁影响生意或甚至结业所招 致的损失，在后者的情况更没有考虑厂户品牌的价值。损失之余，前路茫茫，促 使厰户当年在东铁车站月台采取抗议行动。“…持续近十小时，扰乱数个车站的 秩序，除令乘客带来极大不便外，更影响繁忙时间的列车运作，并对自身及其他 上落乘客的安全，造成威胁。”(见九铁公司2000年6月1日声明)
新界收地赔偿合理性因历史因素而更十分复杂，足叫政府与一众新界土地业权人 纠缠不休。乡议局主席刘皇发早在2001年7月5日在立法会会议中倡议政府在全面 谘询意见后，按照《基本法》第一百零五条的规定，拟订一套全新的赔偿计算程 式，确立有关的赔偿机制，以便在收地时能有所遵循。因意见是为第一百零五条 在收地赔偿上订定准则，亦即征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值。
法庭争拗 蹉跎岁月
事实上，土地审裁处在2001年6月曾一度就案件NAM CHUN INVESTMENT CO. LTD vs THE DIRECTOR OF LANDS裁定收地赔偿应考虑土地潜在价值、交通便利的程度、面积、四 周环境等各点。然而，经地政署署长持续上诉后，终审法院在2005年终于推翻了 土地审裁处何上诉庭的裁决，由申请到审结，花了5年的时间。从土地审裁处原 来的判决、上诉庭的判决，与终审法院的判决之间的不同观点，可见法理考虑上 的多面性、及其中可以争辩的空间。
用公帑收地，看似令发展更有效的进行，但法律挑战必然令措施弄巧反拙，而延误了整个新界东北的发展。近年来特区政府所展示的新界北发展大蓝图，本来令 人振奋，对香港的持续发展有很大的期盼。但是，现在提出这个荆棘满途、强行 徴地的措施，却令人摸不着头脑，也令人沮丧。其实香港以往就有处理收地十分 有效的做法，应该解放我们的思维，参考现成的例子，构思适合现今社会环境的 方案。在下一篇文章，我们会在这方面探讨。
2012年8月10日刊登于信报财经B版第10页