作者：郑钊平
政府甫宣布动用公帑 400 亿，在新界东北收地，发展新市镇，即惹来各方批评。焦点是用钱强行收地道理上讲得过吗?执行上又行得通吗?
新界土地问题，纷扰百多年。本文再从法理角度探讨政府新提出的强征收地“新市镇模式”的可行性。
谈收地，不能只讲冰冷的法律基础，因为在地少人多的香港，居民爱地如命，收地等于切割这条相连的命根；切割稍有出错，民众即呼天抢地；就算收到地，若安排不妥善，民众心中的伤口仍隐隐作痛，成为日后民情反扑的计时炸弹， 对社会和谐绝无好处。
香港早期的新市镇发展，前布政司钟逸杰爵士是主其事者，在多年的工作中收地无数，不料晚年反过来被政府收地逼迁。
原来政府 2001 年收地扩阔青山公路，钟逸杰原拟安享晚年的深井“龙景”大宅也在收地范围之中。他虽多番游说政府各部门，但收地的事他最清楚，只要政府拿起<收回土地条例>，搬出“公共用途”这柄尚方宝剑，他也欲辩无从。最后他拿了赔偿，在湾仔租地方居住。笔者提起这件往事，他苦笑道：“四十年后，我竟然被人收地，都算因果报应罢!”
无怪钟逸杰最了解收地官员和居民双方的感受，他说一片土地被政府收了就不见了，居民一定心痛，所以减低心痛的最佳方法是一地换一地。但无法即时换地又怎办?这里他讲了一则小故事，五十年代他到荃湾收地，民情汹涌，一位测量师Crunden，想出一个以承诺将来交换土地的收地方法安抚乡民。这方法后来演变成大家熟悉的换地权益书。权益书有甲乙两类，一般称为 Letter A 及 Letter B。若居民跟政府达成协议，自愿交出土地的，叫 Letter A；若属政府征地的则叫 Letter B。
换地制度释放土地潜力
换地权益书跟土地期权无异，因为换地权益书承诺给予持有人日后可在新界土地拍卖时，按被征的土地面积以五比二的比例换回“私人发展项目”用的土地，可兴建商住或工业楼宇；而权益书可自由转让。
换地权益书其实是当时殖民地政府挖空心思，以便顺利征地的妙计。钟逸杰在回忆录<石点头>中也提到，英国于 1898 年接管新界时，时任港督卜力(Henry Arthur Blake)为安抚新界民众，宣布本地人从前的权利将得到尊重，中国的法律和风俗也将保持：“公共办事处、改善工程，或者官方用途所需之土地，均将以合理价钱收购。”
换地权益书不单可保住港英政府早年的承诺；村民虽卖了地，但生活水准大大提高，又有“土地期权”在手，日后可分享地价升值的成果；而且换地权益书容许转让，发展商大量收集后，可建大型工、商、住宅，发掘土地发展潜力，又可搞活整体经济。最后，政府官员只要拿出有限公帑，就收地成功推展基建，可谓官、民、商、社会四赢的局面。
虽然换地权益书因回归在即的缘故，于 83 年划上句号，但既然香港已回归了 15年，而换地发展的好处又立竿见影，政府应吸取 50 年代的经验，大胆地提出一种配合今日社会环境的换地模式，不应停留在征地那种人人都是输家的发展模式。
分享土地潜在价值 促进效率
征地安排最大的争端是赔偿的订价。根据收地尚方宝剑<收回土地条例>第 12C
条文，赔偿不会考虑“土地潜在价值”，所以不以市价赔偿。换言之，即使那块
农地过了许多年，升值不少，价格早在附近建成的豪宅大屋上一一反映，但那块土地一旦被征收，也只按原先农地价、而不参考附近的豪宅价值的市场现实来赔偿。
身兼屯门乡事会主席的律师会前会长何君尧律师说，12C 这条法例能打击那些知悉政府发展大计、早早“落钉”的投机者，有效保障政府收地时不致受无理要求所困，但却叫原居民无法享受到土地的“潜在价值”的利益。“一块未经琢磨的钻石，价值也不能当一块石、一块炭计算。”何君尧说：“一块农地也不能只当农田计算，业权人期望升值非常合理，不能不计算在内。”
过往港英政府收地以换地的机制收地，业权拥有人大多乐意接受，有助迅速发展当年的新市镇，在安置迅速膨胀的人口，提供经济发展的空间有很大的贡献。换地机制之所以受落，是因为换地让业权拥有人分享土地的潜在价值。
相反，现时的<收回土地条例>，赔偿不会考虑“土地潜在价值”，试想想，如果一片农地或村地的拥有人，以一个相当低的价钱被徴收了地，而这块地重新规划后，在市场上流转，售价高出数倍、甚至数十倍，他能不怨恨吗？不考虑潜在价值的赔偿方法，必导致政府与土地业主在赔偿的问题上纠纷日增，甚至引起诉讼，拖慢发展步伐。政府原意是想透过收地加快土地发展进度，现在却是适得其反。
发展纵是硬道理，即使后面有法律基础，但执行起来也不能不顾民情，更加不能置香港自由经济的核心价值不顾，否则便难以达到持续发展的目标。一个合乎今日社会状况的换地机制，既尊重村民产权、与民分享土地发展的成果，亦有助于发展顺利进行，还望政府认真考虑。
(新界西立法会候选名单有何君尧、梁志祥、廖成利、郭家麒、陈恒镔、谭耀宗、麦美娟、麦业成、田北辰、梁耀宗、李永达、陈树英、陈强、陈伟业、李卓人、陈一华和曾健成)
2012 年 8 月 16 日刊登于信报B 版15 页