作者：刘百川
在新界东北新发展区的落实计划上，政府 180 度拐弯，表示不再用数年来提倡的公私营模式，而改以传统新市镇模式动用 400 亿元收地，理据是这个方法会 “更有效率，让发展可以如期完成。” 这个说法到底能否令人信服？
政府已经展开新界东北新发展区的第三期公众参与谘询，聚焦讨论根据在上次公众谘询而修改过的发展大纲图。但是第一、二期公众参与过程中一个备受关注的要项，仍未能让公众释怀:
- 如何照顾本区居民：受影响的乡村或社群（包括非原居民村落）认为新发展区将摧毁地区长久建立的社区网络，强烈要求原区安置。其实这个诉求中重要的是社区网络。人在一个社区居住下来，结识邻居，互相往还，与邻居共处的日常生活琐事，居所附近的一草一木、甚至邻家的小狗，都变成了生活的一部份，一旦要割离，不容易代替，这对老年人的影响尤其大。因此也有人建议应先在原区兴建楼宇安置整条村落，以保留其社区网络。笔者认为是一个很好的想法。
- 容许土地业权人参与发展：公众普遍认为新发展区的实施机制须尊重土地业权人及原有居民的合法权利，而在传统的新市镇模式下，政府负责徴收土地及平整后以相对高价卖出的做法，对业主不公平，而且其中业主没有选择权。公众也普遍支持引入私营机构参与的发展模式，认为能弥补传统模式的弊病，尊重私有财产及业主的选择权。更有人提出了 60-80 年代的土地交换机制曾经是非常有效的方式，应该在新发展区继续使用。
然而，在第三阶段公众参与的谘询期间，当时的发展局局长林郑月娥宣布政府会放弃公私合营模式，而准备动员 400 亿公帑强收民地，采用“传统新市镇发展模式”推展新发展区计划。政府表明， “过往， 我们亦曾采用这个模式落实建设现有新市镇(如沙田、粉岭/上水及将军澳新市镇)。根据这个模式， 政府会负责收地和清拆所有规划作公共工程、公共房屋和私人发展的私人土地， 并进行土地平整工程及提供基础设施， 再拨出土地作各种用途， 包括把土地批出作私人发展之用。”也就是说，政府不理会公众的建议，打算以现金徴收整片东北发展区的土地，然后出售，并且以过往沙田、粉岭、将军澳等的成功例子作为此法可行的证据。其实这些新市镇的发展历程与今天政府所说的收地模式不尽相同。
香港一共发展了九个新市镇，各自在配合人口急剧增加和经济发展的需要，发挥了不同的功用。其中有七个都是在 50 年代后期至 80 年代初的二、三十年中发展的，这七个新市镇是荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭/上水、元朗、将军澳。这样的这七个市镇现在居住了接近 300 万居民，即香港总人口近 40%！二、三十年内发展新市镇的成绩不可谓不迅捷骄人。除了沙田和荃湾其实大部份土地是填海所得，收地只占少数之外，值得注意的是，这些市镇都是在 1982 年前发展的，也就是在乙类换地权益书（Letter B）仍然运作的时期。Letter B 在收地的过程中发挥了重大作用，更避免了收地作非公共用途（即并非作道路基建、公共设施、水塘等用途）的争议。换地权益书之所以能让政府发展新市镇时可以顺利进行，除了让农地业权人可以分享土地发展的利益之外，由于换地权益书可以在市场上买卖，就等于留给放弃了农地的人一个议价空间，让他在卖出换地权益书时，可以根据市场对地区发展的期待，向收集者争取最大的利益。
所以，政府今天举出沙田、粉岭/上水、将军澳的例子，来支持“传统新市镇发展模式”，却没有同时提出一套切合今日社会经济环境的换地机制，恐怕不可能令公众信服。
如果政府真的要在新界东北发展区采取用现金强制收地，当然就是依仗殖民地政府在 1900 年公布的《收回土地条例》，条例赋予政府为了“公共用途”，可以强制收回土地，但在所谓“公共用途”的界定上留极大的空间给政府。既然政府的一切所作所为当然是为了公众的福祉，不可能有“非公共用途”，政府自然可以据此而把任何收地行为定为是为了“公共用途”。同时，条例也规定了收地的赔偿不会考虑土地（例如农地）在改变用途之后可能得到增值的利益。从此条例上来看，政府好像稳占上风，但是新界的土地权益背景极其复杂，从不同的法理角度去考量，它赋予政府的权力不一定完全绝对。再者，为政既然是为了民众的福祉，当然必须处处考虑民众的合法权益，公平对待。这也因此百年来，施政者除了“法”，也都非常着重“理”“情”，并不铁板一块、硬绷绷的处理。这也就是为什么当年出现了换地权益书，而就是这个特殊的机制，让新市镇能迅速发展，及时满足了香港社会的需要，对社会的发展与和谐作出了贡献。
反观现在新界东北土地业权远比当年发展新市镇时集中，业权拥有人抗衡的力量当然会比当年大，由强制收地引起的诉讼必然极多，经年累月地缠绕不休，政府以为强收可以加快速度的如意算盘不可能实现。况且，从近日新闻所见，现时当地居民对收地、赔偿和安置的疑惑和不满，正在累积，如不能积极面对，参考以往换地机制的精神，创造足够诱因，政府则会两面为难，举步维艰。
2012 年 8 月 18 日刊登于信报A 版12 页