作者：刘百川
【引言】
新界东北“三合一”发展计划争议不休，无论大家对发展东北有什么意见，有一 个事实大家不得不能认清楚:香港急须拓展土地作未来发展。
本文想要指出，香港在急迫的人口问题上，东北为何会是及时雨。此外，既然人 口压力大，东北规划的 787 公顷土地只能容纳十五万人，实在太浪费土地资源， 因此建议政府要提高东北人口至起码二十五万;同时必须汲取天水围规划的教 训，小心不可把区内的公屋单位比例调得太高。
【内文】
目前香港公屋轮候人数已增至二十万，高楼价、高租金已迫出强烈民怨。更甚者， 按政府预计，去年七百零七万人口二十年后将会增至八百一十六万、三十年后更 增至八百四十七万;即是未来三十年的人口将大增 20%， 房屋供应的压力可想 而知。
本港开埠以来便靠移山填海，开发出启德机场、沙田、荃湾等地;可是近年由于 保育的缘故，不仅维港已不能填海，维港外可作填海的地方也所余无几。况且维 港外填海以达到扩展市区的目的，那便须有适当的交通配套，这不但成本高昂， 也难以应付眼前的需要，因此政府现在到新界寻地发展新市镇非常合理。
新市镇应容纳更多人
有人质疑政府有 2,100 公顷空置住宅官地，何用老远到东北开发新市镇?可是他 们忘了所谓空置土地，大部份都在新界，市区所占其实不多，而且分布零散。香 港专业人士协会副主席及注册专业测量师(产业测量)陈东岳举了一个例子说明 这点:100 幅 10 公顷土地虽合共 1,000 公顷，但每幅面积细小兼分散，难发展成 大市镇;相反，10 幅 100 公顷土地的总面积同是 1,000 公顷，但每块地则大得多， 而规划潜力亦大幅提升。发展局资料显示，空置的可发展住宅官地中市区占 336 公顷，散布于港岛、九龙东、九龙西、荃湾和葵青;新界东北三合一发展区可发 展土地共 533 公顷，在哪里建新市镇对香港更有效益，一目了然。
要满足大量的房屋需求, 不能单靠私营市场提供零零星星的供应，我们必须尽快 打造具规模的新市镇。政府现时的东北计划要是能排除万难如期上马，二十年后全部发展工程完成，也只能提供 54,000 个新住宅单位，比全港每年须增加 45,000 单位 (2 万个公屋、2 万个私人住宅、5 千个居屋单位) 的目标仅多一点，可谓杯 水车薪。我们不应忘记，到时候香港的人口已经增加超过 100 万。
其实，东北计划三区合计总面积 787 公顷，面积相若的粉岭/上水新市镇(780 公 顷)人口超过 25 万，面积稍大的将军澳新市镇(100 公顷)人口更超过 35 万， 政府应打破东北只容纳 15 万人的预设框框，增大可容纳人口至起码 25 万。
香港大学建筑系前系主任刘秀成也指出，东北只容纳 15 万人，太少了，反而人 口增大可解决交通问题。巴士和铁路新线都需要人口超过一定数量，营运才毋须 纳税人补贴，而较频密的班次对居民也有好处。反之，缺乏便捷的集体交通系统， 新市镇只会成为与世隔绝的牢笼。
政府其实也同意这一点，在“跨区铁路走廊谘询第一阶段谘询”时，表明若发展 方向是多个低密度新区，接驳铁路便可能会因每站搭客人数太少而出现亏损，政 府或其他铁路线因而要作补贴;相反，把这些低密度区集中起来，发展成一两个 高密度新区，人口多，便有利铁路营运。这个概念应该贯彻于东北规划中。
新市镇规划一定要有足够的人口以达至临界量(critical mass)，才能有必需的经济 规模，吸引商人投资，从而创造职位。居民若能在本区工作，不单省了交通时间 和金钱，也因经济有活力，市场上货品自然选择多、价格廉宜。
此外，有些社区设施如学校、文娱设施、运动场馆和医院等，也因人口太少而无 法设立。最佳例子是离岛新区东涌，因人口未够 10 万，所以政府迟迟未建北大 屿山医院，居民要跑到荃湾仁济或荔景玛嘉烈医院才有专科和急症服务，极之不 便。
须汲取天水围教训
人口压力巨大，舆论呼吁政府多建公屋，政府近日亦表示可提高东北公营单位比 例。我们认为，这要小心处理，以免重蹈天水围规划不善的覆辙。天水围自九十 年代入伙以来，社会问题严重，各界归咎是规划出错。规划署于 2008 年委托港 大社会工作及社会行政学系进行研究，让未来新区发展借鉴。研究报告指出，天 水围失败原因之一，是政府在人口急増的压力之下，放弃原来一半公屋、一半私 楼的平衡规划，改而大幅度提高公屋数目。结果，天水围成为公屋重镇，由 99 年起六年内，全港新建公屋有 21%均集中于天水围。
政府于 1998 年起又把该区 13,200 资助单位转售为租，并于 2003 年宣布停建、停 售居屋，结果天水围公营单位比例急升，至 2008 年天水围北便有 85%住屋单位属于公屋。
天水围由于公屋人口显著偏高，家庭平均月入仅 14,000 元，普遍消费力低;商人 因而不愿到天水围投资，本土经济疲弱的恶果是就业职位稀少，两者恶性循环， 造成大量居民要靠综缓度日的悲情生活。
鉴于天水围教训，港大研究报告建议政府日后发展新区时，不要急于满足短线住 屋需要，而轻易放弃平衡发展的原则，其中公营租住单位比例更不能太高。原因 自然是要营造多元社区，让人口结构包含更阔的收入幅度，让家庭结构由不同年 龄层的成员组成，这样社区才有活力和持续性。
要增加公屋数量, 其实不须提高公营房屋比例，只须整体提高楼宇高度和地积比 率，就可容纳更多人口，也就是容纳更多公屋单位，两者兼得。东北计划由构思 至落成，起码三十年，我们希望超过 25 万人可以享用。
2012 年 10 月 18 日刊登于信报财经新闻 A 版 22 页