作者：刘百川
【前言】 沸沸扬扬的东北发展计划第三期谘询完结后，政府承诺会倾听民意，作出修改， 考虑提高公屋比例，设“港人港地”;对落实发展的方法是否重新考虑，则未有 较具体的说法。不过，发展局局长陈茂波表示，如发展商能如期交楼，政府会慎 重考虑公私合营。
几日后，行政会议成员张震远则说，如个别地段有发展商已拥有大部份业权，可 考虑现实环境弹性处理，并认为与发展商合作未必就是坏事，主要看合作模式和 做法，以本港整体利益着想为大原则。
【内文】
私营参与 提升速度
看来政府对以四百亿元征地，然后批出作公共设施和私人发展用途的想法，可能 正在切实衡量其优劣。我们认为，如果政府回归征地与私人参与兼备的模式，是 务实的做法。
政府在推出第三阶段谘询时，表示会放弃公私营合作，改为采取“传统新市镇发 展”模式，动用 400 亿元征收发展东北发展区内所有私人土地来推展发展计划。 但检视过往几十年的新市镇发展，征地只是落实发展的其中一种模式，同时也兼 备了各种各样的私人参与元素，其中包括以换地权益书收地、发展商与政府按规 划的要求以地换地等等。
私营机构通过换地参与发展，须与政府在补地价上商议，这个程序通常会花上一 定时间，但是与政府收地、平整、提供基建和批地的多个冗长步骤相比，将快捷 得多。
此外，政府在与私营机构合作发展中，往往要求私营机构同时负责发展地段的公 共设施，以便在住宅发展完成时，有关的基建和公共设施已经就绪，即是所谓组 合式发展(packaged development)。组合式发展可以省却基建和公共设施的公 帑，更是基于由私营企业负责，减省公营机构很多工序，事情进行更为迅速。对私人机构而言，由于发展地段早已确定，可以预先开始规划，补地价一旦决定， 就可以迅速动工。
同时，由于希望尽早开始发售，有极大的诱因尽快把换地条款中要求的基建和公 共设施按时完成，这是为什么以往新市镇的发展可以如此迅速的主要原因。
海滨花园 最佳例子
1990 年落成的荃湾海滨花园是一个好例子。海滨花园所处的位置，前身是油公 司德士古(现称加德士)油库;油公司于八十年代中拆卸油库后，与发展商新世界 合作，向政府申请换地发展。新世界 1986-87 年报显示，该公司获委为发展项目 的经理，在项目中占 10%权益。
海滨花园地皮约 6.2 公顷，共建成二十幢、提供五千六百个单位的屋苑。根据田 土厅记录，换地条件是要发展商兴建马路、中小学和幼稚园、街市、社区中心、 交通交滙处等公共设施，屋苑外的海滨公园和一系列球场休憩地，也由发展商填 海兴建。发展商除了兴建中小学、幼稚园、幼儿园、街市的设施之外，还须负责 营运。这个荃湾第二大私人屋苑，包括一篮子的社区设施、公园等，到 1990 年 便已经完成。
东北新发展区的首要目的是为香港提供急需的住房，纾缓目前因住房短缺而引起 的社会问题。根据第三阶段谘询显示的时间表，以目前政府的做法，要到 2022 年才开始建屋，2031 年完成，这又如何可以急众人之急?
在过去几十年的新市镇发展当中，政府一直采取征地、私人企业参与并存的策 略，持之有恒，也因此成为市场运作的常态。私人企业希望有所参与，成为合理 的期待，这是政府必须正视的。征收私人土地再批出作私人发展，除了有侵犯私 有产权之嫌，也可能违反《基本法》第 105 条保护私人财产的精神之外，合理期 待也很可能成为漫长诉讼的另一个理据。
更重要的是，以强行征地作为唯一的落实模式，不但撕裂官民关系，反会拖慢刻 不容缓的东北发展。这个道理政府其实早就考虑到，2007 年发展局给立法会发 展事务委员会有关东北和洪水桥新发展区讨论文件中，表示发展局留意到“…… 新发展区内部分土地已被私人发展商购入，或会令日后的收地过程变得复杂。因 此，政府可能需要考虑以较创新的方式落实新发展区建议，例如进行更多公私营 机构合作。”2008 年的东北计划第一阶段公众参与报告书，亦勾勒出多个由私 营机构参与发展的概念，与征地的模式并存。
公开公正 秉持原则
政府官员在为所谓“传统新市镇发展”模式护航时，通常指采用这个落实模式， 政府较容易控制规划参数(包括住宅单位数目、面积或售楼条款)，也较容易控 制项目的发展时间表。其实，这些说法都并不成立，因为一切都可以在换地条款 中予以规限。从上述荃湾海滨花园的发展速度和涵盖的设施即可见一斑。唯一的 考虑恐怕是，全面征地可以减低对所谓利益输送的指控;但是这应该可以通过公 开、公正的换地程序尽量减低。公开、公正也是政府在任何事应该秉持的原则。
另一方面，私人机构参与对处理当地居民有关安置、迁耕的诉求也有很大的帮 助。如果一些地段可以尽早以组合式发展，建构宜居的社区，在拆迁前即行安置， 当可减轻对居民的影响;由于发展商在东北拥有相当多的农地，在拨地迁耕的处 理上也会有更大的灵活性。
因此，我们认为政府应该审慎考虑私人机构参与的利弊，权衡轻重，重返以前私 人机构参与和征地并行的策略，让东北发展得以迅速推展，这才符合以本港整体 利益着想的大原则。
2012 年 10 月 26 日刊登于信报财经新闻 A 版 21 页