作者：刘百川
【前言】 新界东北新发展区的讨论，已发展至公私营房屋应有的比例。不少人认为应增加公屋数目以解 公屋轮候册上 20 万申请人士之困，政府亦表示考虑提高新发展区公屋比例以回应市民诉求。
政府积极回应市民诉求固然是好事，但切忌只着眼于解决短期的房屋需要，而忽略为市民提供 优质生活环境这个长远发展目标。
【内文】
今年 6 月中，时任发展局局长林郑月娥接受报章专访时表明，参考过往开发新市镇经验，公屋 单位在任何新市镇内比例不能占太重，必须占少于五成，否则社区内低收入阶层人士比例会过 高，或会重现天水围的社区问题。
可见随意提高新发展区的公屋比例，并非解决问题的理想方法，更可能衍生更长远、更严重的 问题。
提高地积比 正本清源
提高公营房屋的比例，换句话说，就是减低私营房屋的比例。如果总建屋量没有增加，即是要 减少建造私楼的数量。这并不是社会的诉求!现时社会上的声音是希望增加东北的公营房屋数 目，以解决没有能力居住私楼市民的需要。因此，要求建造更多公营房屋，绝对是正确的。
可惜政府似乎只求减低市民的反对声音、让东北计划能尽快上马，便单纯地考虑以改变公私营 房屋比例来回应市民增加公屋的诉求。
其实要增加公屋单位数目，提高公屋比例并不是恰当的方法。政府应提高东北新发展区的地积 比率，同时增加公营和私营房屋的建造量，才能真正满足社会整体的需要，既照顾轮候公屋的 市民所需，也回应渴求私楼市民的盼望。
根据规划处的住宅发展密度指引，新发展区的第二及第三区的住用部分的最高地积比率分别为 5 倍及 3 倍。根据第三次谘询的资料，新界东北新发展区预计可提供 5.38 万个单位，容纳 15 万人。当中古洞北及粉岭北新发展区的住宅用地地积比率为 2 至 5 倍，坪輋/打鼓岭更只有 0.75 至 2.1 倍，规划并未充分利用地积比率。
政府应重新审视新发展区的发展密度，考虑提高新发展区住宅用地的地积比率及放宽楼宇高度 限制，同时增加公、私营房屋单位数目，使新发展区能容纳更多人口。
虽然社会上甚至有人认为应将私人单位用地拨作兴建公屋，但观乎现时市场上私人楼宇呎价屡 创新高，一般中产阶层也在抱怨无法上楼;连一直不受市场欢迎的凶宅也成为抢手货的时候， 私人楼宇的供求严重失衡自是不言而喻。
中产市民因入息及资产超出申请公屋的上限，有些人“死悭死抵”希望尽快储足房屋首期，然 后每月再“死悭死抵”供款，为了自己的安乐窝而劳碌大半生;有些没有能力付出首期的，无 可奈何之下只能一直捱贵租，或租住一些环境较差的旧楼。这些未符资格受政府资助的人，其 实最苦。
政府近月已采取多项措施以稳定楼市，如增设买家印花税、提高额外印花税、港人港地政策、 限呎楼等，但楼价颷升的原因，沿于供应不足，既然新界东北拥有大片土地，政府应认真考虑 增加该区的人口容量，在增加公屋单位数目的同时，一并增加私人单位数目，这样才是真正急 市民所急。
私人楼短缺 亟待解决
香港的土地供应与其他城市及国家很不同，受到很多限制。虽说香港有三分之二的土地是林 地、灌丛、草地，看似还有大量土地可供利用，但其实这些土地山多平地少，且其中更有约百 分之六十受《郊野公园条例》管辖，被规限作保育和康乐用途，要更改这些土地的用途绝非易 事。
近年环境保育问题愈来愈受关注，填海、开发郊区等建议因种种原因往往遭反对，令多项发展 计划胎死腹中。否则政府也不会积极寻求开发岩洞、重用前石矿场、市区重建、乡郊收地、维 港以外填海等增加土地供应的办法。但所有这些开拓土地的过程都很漫长，并非三数年间便能 完成;在此等限制下，提高发展密度是最快速的解决办法。
在未来 30 年内，预计人口将增加 140 万，如果我们现在在东北新发展区只居住区区 15 万人， 实在是杯水车薪。而在可见的未来，我们还会有多少个这样大片土地的发展区?增加的百多万 人届时应住在哪里?
提高发展密度有助解决市民的居住问题，但区内人口多了，公共设施、交通运输系统、区内就 业机会等配套也必须跟上。普罗大众要的除了有瓦遮头外，更渴望一个良好的生活环境。一个 快乐及可持续发展的社区才是他们的最终目标。区内配套设施必须在新发展区建成之时已经相 当完备，才可吸引不同阶层的居民乐于迁入，政府应及早筹划。
当居民陆续迁往新发展区后，区内的劳动人口充裕，为需要密集劳动力的服务行业提供有利的 条件。
现时每年的访港内地旅客达二千多万人次，有经济学者曾提出:新界北地区毗邻珠三角，应在 此开设一些大型购物商场，吸纳内地旅客的购买力。
这样既可分散市区购物热点的人流压力，将市区的部份消费力转移到新界东北，有助东北的经 济发展。
东涌东荟城的成功，实在值得借鉴。更重要的是，借助已有的强大购买力，能于短时间内为区 内居民提供大量就业机会。区内的经济蓬勃发展，才能吸引大、小商户到此投资、扎根创业， 才能形成多样化的经济活动，使社区更有活力，这样才能持续兴盛。
凡此总总，都必须依靠私营企业对市场的高敏感度，发挥自由市场经济的效用，方可为功。单 靠政府规划，难以奏效。
须完善配套 建构社区
天水围的规划失误，除了其公屋比例过高、配套迟迟未完备之外，区内缺乏经济活动及就业机 会，引致出现不同的社区问题，被外界标签为“悲情城市”。
因此，一个理想的社区必须在一开始时就包含多元的功能，才能凝聚市民，建立对社区的归属 感，有助区内的持续发展。政府应以前胆性、创造性的角度在东北构建一个无论在经济上、精 神上带给香港居民丰盛生活的社区。
2012 年 12 月 7 日刊登于信报财经新闻 B 版 14 页