作者：潘国城博士
【引言】 香港近来因房屋问题而带出许多关于土地供应的议论，其中有些论者可能对香港 土地用途的情况不太熟悉，故此认知上常见错误的;本文旨在澄清一些常见的误 解，并且探讨解决土地用途矛盾的方向。
【内文】.
人所共知，香港面积很小，土地总面积，包括 200 多个大小岛屿、过去一百多年 由填海工程提供的 6000 多公顷，也大约只有 1100 平方公里;而且很多岛屿由于 缺乏基建，不能作长久居住之用，所以可供城市化发展的土地实在不多。
平地极少 尽用斜坡
香港的土地有极大部份属于坡度不小的山地，由于缺乏土地，很多很陡的地块均 已用作城市发展，这点在各区的山坡上随处可见，最明显的例子是港岛北面，由 海旁直奔山顶的斜坡上，就已矗立起众多高矮不一的建筑物。
至于本港大部分山地则已划为“郊野公园”，为市民提供郊游、休憩和教育活动 的去处。最近，某国际机构把香港列为世界上最适合居住的城市之一，主要考虑 因素是郊野公园与居住地区的连系 — 我们只要审视一下本地的城市发展区与 郊野公园的分布，便可看到无论住在哪里，离家不远就有风景美好、空气清新、 环境和动植物多样化的郊区，这是其他大城市所没有的“地利”，这是极为值得 保留的。
其实，除了郊野公园，香港还有不少美好的自然区，包括湿地、地质公园、岛屿、 水域、具科学价值地点、自然保育区和海岸保护区等。这些地方除有教育功用之 外，也是繁嚣城市区外的“平衡区”，用以抵消高密度城市发展对人构成的精神 压力，是城市化地区居民的休憩之地，这点非常重要。我们的郊野公园每年吸引 到的市民和游客，高达一千三百多万人次。
此外，本港也是许多世界有名的珍贵动植物的居所，尽力保护这些动植物及其生 境，亦是我们对世界的一点贡献。
很明显，虽然郊野公园和自然保护区占去大量土地，我们还是要珍惜它们为我们 带来的好处，不应随便向这些地方打发展住宅的主意。况且，这些山地有不少同 时也是“集水区”，是本港部份食水的来源;为了确保地下水的水质，我们不能 让城市发展入侵集水区。
农地业权 错综复杂
今天，香港城市化的地区约占总土地总面积约 24%, 而住宅约占 7%，在如此细 小的土地上，我们要提供七百多万人的居所、生活设施、就业和经济活动、交通 运输系统……，形成极为繁密的发展，有些地区还夹杂了极新的大厦和甚为破落 的旧楼，通常是无序分布，显得相当凌乱，若要充分利用这些珍贵的城区土地， 须要作出大规模的整理。
至于余下的土地，很多是农地和农村屋地。虽然有不少农地在规划图内已划定为 “农业”用途，但它们的业权和目前的真正用途比较复杂，有些已见荒废，有些 租予他人作各类合法或非法用途、亦有很多已卖给发展商。
当中也有土地划定为“农村”之用，当中有村屋、丁屋或预留给此类屋宇、行人 通道、救火通道等用途的空地。这些土地的用途、业权、甚至地界都有许多无序 和重叠的状况，不易弄得清楚，大大增加了执行规划的难度。
显而易见，在此情况下，要找到新的城市发展用地是很困难的。
土地问题 四类争议
在香港，不同的人、不同的团体对城市发展总会提出许多不同的要求，每项要求 均看似“持之有故、言之成理”，其实它们之间同样存在许多难以解决的矛盾; 若然找不到折衷方案，又要满足所有要求，剩下来可以成为城市发展的土地，真 是少之又少!在今天这一部分文章，我会先讨论其中一些争议较多的问题。
密集发展全无好处?
无可否认，香港的城市发展密度是极高的。目前的平均总密度约为 6400 人/平 方公里;市区约 21000 人/平方公里;最密的地区则高达 110000 人/平方公里。 可见，香港确实是一座极“繁密”的城市。
繁密城市其实也有许多优点，例如可以尽量利用稀少的土地，各种活动点(例如 住宅区与所有经济和生活区)都很接近，所以运作效率甚高;公共交通运输系统 也因而非常有效率。
在地少人多的香港里，繁密发展能让数百万人所需的设施均可集中在小部份的土 地上 (上文所提的 24%)，留下其余土地 (即 76%) 作绿化和非城市化用途，美化 环境，又可以留给后代决定怎样使用，达到“可持续发展”的目标。可惜，现在 有不少人不但不承认繁密发展的好处，而且极力要减低未来发展的密度。
我们必须面对的现实是，香港根本无可能减低发展密度，因为密度愈低，每片土 地的容纳量愈小，同样的人口、同样的生活质素、同样的经济活动，便需要更多 的土地，香港就是没有这么多土地，除非把整个香港变为石屎森林!
有反对者认为，高地积比率的楼宇一定是难看的庞然巨物。其实，楼宇的美丑是 设计的问题，不尽是地积比率引起的。
香港既然极度缺乏城市发展土地，人口又不断增加，高密度发展自然有其好处， 人们就不应坚持反对高层高密度的发展模式了。
数年前亦有人提出“屏风楼”的议题，引来的争论是，楼宇之间的空气不够流通 和日照不足够所带来的害处。诚然，空气流通、充足日照是良好居所的重要条件， 政府必须小心，在提高地积比来增加容量时，不要让“屏风楼”或其他大型建筑 容易过关，必须经过严格的环境及空气流通等评估，把它们对同区居民的不良影 响减至最低。
旧城区内还有许多破落而矮小的楼宇，内里既没有最基本的生活设施，而且也有 碍市容;更重要的是，未能尽用土地的潜能。我们要设法鼓励将之重建为高容纳 量、设备齐全的新楼;如有必要，甚至运用《土地(为重新发展而强制售卖)条例》 以达成其事。
有人讥笑政府寻求土地“见缝插针”的做法，若然一处“缝”是浪费宝贵土地， 而“针”是对社会有利的，那么“见缝插针”又有何不可?积少成多，以社会整 体利益为出发点就是了。
屋外景观不容遮挡?
也有市民要求，在他们住所前面不得兴建高大的楼宇，因会遮挡他们住所外望的 景观，尤其是海景。
有谁不希望得享美丽的景观?不过，要满足每个人的这个要求，许多市区土地就 不容发展，或只限建造矮小而容纳量极小的房屋，这实在是浪费宝贵的城市土地。
依据法例，在一般情况下，无人有权可以提出这样的要求。君不见，原来可以遥 望维多利亚海港的礼宾府，现在不就是完全给高楼大厦团团围着吗?在建屋土地 极为缺乏的情况下，现有房屋前面出现更高的楼宇，是无法避免的。
特别设施收回建屋?
香港有些土地是用于并非所有市民均有机会直接享用的设施的，最显明的例子包 括马场、大型私人会所、高尔夫球场等，这些设施均需要大面积的土地，而又只 须向政府付出极低的地租。所以，有市民建议把这些土地收回转为房屋用途。
在我们急于寻找住宅用地的时刻，有这样的意见是完全可以理解的，但是我们不 可忘记，许多这类设施都是任何大城市不能缺少的，尤其是国际城市，必须有这 样的配套，才可吸引国际性的大企业、才可以留住精英人才，继续推动本地发展。 其实，政府反而应该考虑大幅提高这些设施的地租，必要时也可以研究把一些特 别设施移离城区，把原有的土地兴建房屋。
空置土地推高地价? 在香港，我们均可见到不少空置的土地。有人质疑，为何在缺乏土地时还要浪费 这些土地，有人甚至质疑，由于“高地价政策”，政府故意不放这些土地到市场， 以作推高地价之用。
其实，土地留空往往是因为预期该土地上将来有某种用途，只是目前未有需要而 已。况且，我们也要预留一些地，以应付未能预见的急用，例如建设工程的“工 地”(works area) 就是其中一个例子。所谓“空置土地的目是提高地价”的揣测， 只是穿凿附会的说法而已。
最近社会有关土地问题的讨论，还有保留农地、保护古迹、填海等议题，笔者将 于下篇加以讨论。
2013 年 3月 21日刊登于信报财经新闻 A 版 20 页