作者：潘国城博士
【引言】 现实上，香港是一个面积极小、人口不断增加，而又无法向周边扩张的城市，所 以我们必须建立新思维，采用新办法，才能满足市民需求、改善居所条件、缔造 更多经济发展的机会，以维持香港的持续发展。
【内文】
在规划有效运用香港有限的土地时，我们必须用上整体性 (holistic) 的处理手 法。提出各个“持之有故、言之成理”想法的人，往往只从自己角度坚持本身认 为重要的意见，觉得他人的需求并不重要而毋须考虑，也不注重香港的整体情 况，这样的思维当然无法好好解决土地缺乏的问题。
新界农地 各有“用途”
对农业和农地的态度便是个很好的例子。人人都知道，自从香港由小渔港演变为 城市后，农业同样已不再是重要的经济活动。不论对个人或香港整体来说，来自 耕种的经济收益不高，故此，香港目前并无一个可以实际执行的“农业政策”; 而且，真正以务农为生的人也为数甚少，新界原来的农地不少早已荒废，便是用 作各类非农业用途，或已卖予发展商。
不过，社会中还是有个别市民和团体极力主张保留农地和农业，提倡“城市农业” 的概念。他们认为，像其他一些地区那样，香港不应单靠入口粮食，而且今天还 是有人选择以农业为职业的。
无疑，农地和农业的优美风景与其教育功能，确实值得重视;而且农地能帮助减 低城市“石屎森林”对人的无形压力，给城市人有机会接触另类环境，改善生活 质素。但是，是否所有农地不论地质、业权、位置、环境，全部都要保留?怎样 决定保留哪块农地、哪类农业?至于农地业权人恐怕也会对此作出强烈反对，因 为他们很多正急于取得土地得到发展时的“期望价值” (hope value)。
另一方面，新界有很多所谓“农地”，其实已变为合法或非法的货柜场、拆车场、 废物回收场等用途。这些用途当然有它们的贡献，寻找别的地方安置又是极困难 的。
所以，各方都不应只坚持己见，应该互相合作，构思出一个两存其美的妥协方案; 政府亦要切实进行农地和农业的研究，提出一个可以真正执行的农业政策，有意 义地保留农地、协助农业。至于绝对毋须保留的农地，便可以经过规划而转为其 他用途，包括建造房屋。
目前流行一种思维，凡是 “古迹”，均有人以“保存集体回忆”为理由，坚决要 求保留。这种趋势似乎过份了一点。
香港有不少古迹分布于各区各处，大多是私人或团体的物业，若要保留所有古 迹，不但要以大量公帑购下这些物业，购买之后，这些古迹所在地当然不能用作 一般城市发展，这便间接减少了屋地的供应。
“古迹”与否 小心界定
这些古迹当中有些具有历史、建筑学、文化等教育意义，须要小心保护，但也有 许多其实不过是类似“古迹”，有些的历史和文化价值根本不高，未必值得保留。 我们不应单单基于它“古”，便要花上庞大资源把它们保留，否则若干年后，香 港岂非古迹遍地，而市民可用来建屋之地也愈来愈少。
我们应对每处古迹详细研究，在考虑各因素后制订一份全香港的“香港古迹保留 及保护策略”，把精力和资源放在经细心挑选、最值得保留的古迹上，避免重复， 把其他古迹占用的土地释放予更急切的发展。
至 2011 年为止，香港过去百多年来历经填海工程，在海旁已填出大约 6000 公顷 土地 (未包括采泥区的土地) 。虽然为数只约占香港总面积的 6%，但是城市发展 区(包括旧市区新市镇)，大部份均建于填海土地之上。
每项填海计划，必须经过详细研究，包括实体模型和数据模型测试，证明对水质、 水流速度、环境等都没有不良影响，才会得到批准，然后执行。虽然这样小心处 理，填海造地的方法，尤其是在维多利亚港内进行，还是受到一部分市民的强烈 反对。
人人都知道，要尽量避免在维多利亚港填海以保存海港景观，但是我们也要明 白，如果绝对不容许在此填海，有数个问题是较难解决的。
香港是国际金融、贸易、服务、运输和旅游中心，也是不少国际机构的亚洲总部， 有些活动必须设于商业中心区，如果不能在维多利亚港填海，我们可以在商业中 心区另寻土地，来满足这些需要吗?
“官商合作” 有何不可
从高处下望，维多利亚港是极美丽的，可惜，海港两岸皆欠缺绿化行人带和观景 点，若要建造此等海港城市应有的设施，则必须在沿岸要点作适当填海，才能容 纳这些设施，也让这美丽的海港更为完美。
故此，在对填海采取极度审慎的态度之余，我们希望反对填海的人和团体也可以 采取较灵活、客观的态度，谋求对香港最有利的处理方法。
在发展过程中，政府不时都要回收各类业权的土地，例如在新界作大规模发展， 必定牵涉到分布无序的业权和现存发展的困扰，它们也会与城市规划图有着矛 盾。政府怎样才能取得土地，依据规划推行发展呢?从前用过的方法，例如“乙 种换地权益书”，今天是否真的完全不能再用?运用征收土地的法律所赋予的权 力，又恐怕会带来冗长的法律程序。怎样才是最有效的办法呢?
为了在此极为复杂的情况下找到足够的土地，为了市民的福祉，我们必须以灵活 的思维，针对不同业权和现存的使用状况，与各方讨论、协调和合作，然后灵活 处理。即如许多城市和地区一样，因为各种原因，香港有时有个别项目需要政府 和私营公司合作推行，同时着令私营公司负担部份基建及公共设施，以期项目可 以迅速完成。很不幸，此方法今天已给丑化为“官商勾结”和“利益输送”，使 政府在制订政策过程时踌躇难决。
事实上，任何为了香港整体利益的可行办法，均应毫不犹豫地采用，包括“官商 合作”，甚至微调城市规划图来处理业权分布等问题，以求达到规划发展的最终 目标 — 迅速为市民提供优质的居所和环境。
另外一个应该小心研究的是工业用地。香港曾是有名的制造业中心，自从本地工 资和租金变得太高，使我们的工业制品失掉竞争力后，很多“传统”工业便北移 到珠三角。政府因此不断鼓励把空置的厂厦改为其他用途，包括酒店、办公楼、 商场等。在目前住屋地短缺的情况下，政府更开始考虑把适合的工业地改变为住 宅用。
经济依赖 不应单一
不过，我们要小心研究数个相关的问题:香港是否真的从此除了“高科技”和特 殊工业外，不再需要任何制造业?假如将来人口达到九百万时，是不是全部人都 喜欢(也有才能)从事金融业和服务业?今天在珠三角的香港工厂是否会因各种原 因要搬回来?今天如果我们完全放弃制造业，经济全依赖到金融、贸易及物流、 旅游和工商业支援及专业服务等几条支柱去，是不是很冒险?必须明白，今天把 工业用地用作其他永久性用途，将来便不易逆转。面对这些怀疑，我们不是应该
改变一点思维吗!
上文提出了一些较重大的土地用途问题，均须改变思维才能解决。其中一个要诀 是，我们不应只从个人或团体的观点和利益考虑问题，也不应因为短期的需求而 忽视长远的需要，而应该从香港整体的宏观情况、利益和未来发展所需，作过研 究后才作客观选择。要有讨论和研究，才能寻找到方向，其中也须研究周遭地方 的发展，互相配合。
所以，我们应把所有议题放到“香港长远发展策略”来研究。香港于 1948 年公 布第一份全港发展策略，后来因应实际情况的改变而不断修改，最近的策略是约 十年前完成的《香港 2030》，现在是详细考虑最近发生的事和议题，作出修改和 提出新发展策略的时候了。
2013 年 3月 22日刊登于信报财经新闻 A 版 23 页