作者：潘国城博士
过去两年，社会各界对土地供应这个题目一直议论纷纷。当中，关于本港只用上 6.9%土地作 为住宅用途的说法，往往令大众产生一种错觉，认为香港仍有大量土地可供发展和建屋之用。 事实上，若我们把工商业用地、基建、道路、政府设施、休憩用地等一一计算在内，连同住宅 用地，香港已发展的土地大约已达 24%，至于其余 76%的土地，亦非全数适合发展。
香港陆地面积虽达 1100 平方公里(0.01 平方公里= 1 公顷)，但高高低低的山坡便占去其中六 成;此外，二百多个岛屿大部分均是地势不平、缺乏基建，难以发展。由此可见，真正适合用 作发展的平地其实相当有限，所以，本港一直采用密集式的城市发展模式，高效率的土地运用， 才能够在有限的土地上持续发展。
明华大厦例子值得参考
面对缺乏土地建屋的困境，早前有人质疑:“为何不将 2300 公顷的政府空置土地用来建屋?” 对于这个提问，大家须要注意两点:
一、这些空置的政府土地，大部分面积细小，难以容纳大量人口，同时也未能根据城市规划的 标准，为市民提供足够的社区设施和休憩空间，发展为完善的住宅区。
二、我们不能今天就用尽市区每一吋空地，必须预留部分土地应付将来的社会需要，例如随人 口变化而须增建社区设施或医院等。这恐怕是更重要的考虑。
一、提升地积比率
其实，我们还有其他能够有效运用土地资源的方法，善用或提升地积比率便是其中之一。这个 方法在筹划旧楼重建的工作中，更是不容忽视的考虑，目前正在开展重建的筲箕湾明华大厦即 是一个好例子。明华大厦是房协于六十年代建成的一个多栋大厦的屋苑，数十年来，屋苑固然 陈旧，设施也落后于今天的标准，也不符合众多年事已高的租户的需要，房协于是决定把它重 建为一个综合社区，重建的规划尽用该处的地积比率，不但增加约三分之一的住屋单位数目， 还加入长者屋、相关设施及服务。由此可见，在重建旧区中审慎检讨地积比率，不但能够改善 居住环境，更可以提高运用土地资源的效益。
二、土地作多用途发展
另一个能有效运用土地资源的方法，是充分利用土地作多用途发展。以“政府、机构或社区用 地”(GIC用地)为例，近年政府为了腾出更多土地兴建房屋，积极地研究把GIC用地改作住宅用 地。其实，政府把GIC用地改变用途时，应考虑多用途发展的规划，将大厦的高层用作住宅， 而大厦的低层则保留作“政府、机构或社区用地”用途，这种做法能够善用土地之余，更有助 于建构一个健康的社区。
最近，社会上还有另一个瞩目的议题:“郊野公园应该用作其他发展吗?”郊野公园不单是假 日游玩的好去处，同时是一处值得我们珍惜的大自然资产和户外教育场地;更重要的是，它是 本港供水系统的重要部分之一。郊野公园最初设立的一个重要目的，是为了保护香港的集水 区。
郊野公园肩负集水功能
在全港 24 个郊野公园当中，其中 11 个肩负着保护全港 17 个水塘集水区的重任，这 11 个公园 占全部郊野公园用地的 69%，共 300 平方公里，组成了本港的降雨集水区网络。虽然现时本港 的食水主要来自东江水，但过去三年，从这些集水区获得的水，仍占本港使用量的 11%至 27% 不等。
此外，水塘的另一个功能，是暂时储存从广东输来、但尚未使用的东江水。若我们于郊野公园 进行任何建设，那么位于公园内的集水区将难免受到污染，也就是说会污染水塘中的存水。
再者，广东省经济发展迅速、人口持续增长，省内对东江水的需求亦与日具增;长远来说，本 港亦须增加本地自主供水量，减少对东江水的倚赖。其实，水务署已着手研究兴建海水化淡厂， 并预计 2020 年可投入服务，运作初期便可提供全港日常生活用水量的 5%。在本港正在设法增 加自主供水量的此时此刻，考虑发展郊野公园、破坏原有的降雨集水区网络，明显是不智的做 法。
全面审视土地使用策略
那么，其余不属于供水系统、但占郊野公园总面积 31%的土地呢?
随着本港人口持续增长、市民对生活环境有不同期望时，我们可能终有一日须要考虑发展部分 郊野公园的边缘地区，例如大屿山南北两边的狭长地带等。不过，只有在没有其他可行的发展 方案下，我们才不得不走到这一步，显然现在并未是时候。
我们的考虑始终是在人的需要和保护环境之间取得适当平衡，正如联合国环境与发展世界委员 会的报告《我们的共同未来》中所言，可持续发展是:“既能满足我们现今的需求，又不损害 子孙后代能满足他们的需求的发展模式。”
政府为了增加土地供应，已经从多方面着手，包括积极发展新界东北及洪水桥新发展区、一些 优化土地供应策略，改善本港中、长期的土地供应。目前我们应该做的，是把注意力集中在这 些方案上，提供建设性的意见，让这些方案能更加完善，顺利推行，而不是把时间精力耗费在 未经深思熟虑的议题上，失去焦点。
同时，政府亦应该尽快全面审视本港的土地使用策略，在考虑人口政策、房屋政策和市民的住 房需求等因素后，制订有效使用本港土地资源的整体策略，才能从根本入手，为日后的土地供 应作长远打算。
2013 年 9 月 27日刊登于信报 A 版 27 页