作者：刘百川
【前言】 特首前天发表的《施政报告》，重点之一是尽快增加房屋供应，当中公布的“补 地价仲裁先导计划”，在业界引起热烈反应，意见多为正面。
【内文】 持续智库鉴于过去数年政府在补地价的收益逐步下降，也不时听到发展商与政府 无法达成补地价协议而冻结发展，这便直接影响房屋供应，不能满足社会需求， 是以一直有注视此等议题。
事实上，修订土地契约的程序缓慢，当中的补地价商议正是最费周章、时间难以 预料的一环。2006 年，财政司司长领导的“方便营商谘询委员会”已开始反覆 寻求提升修订土地契约及换地申请效率的方法，结果是简化部份申请程序，但对 如何改善补地价商议的效率却无实质进展。今年特首的《施政报告》显示决心和 勇气，要打破这难关，这对加快房屋供应必然甚有帮助。
利益输送 官商顾虑
政府与发展商难以在补地价上达成协议，是不难理解的。
首先，由于房屋供应不足，楼价持续上升，发展商在社会上一直被妖魔化;补地 价涉及庞大金额，社会氛围令政府官员特别小心，以免落入“官商勾结”、“利益 输送”的指控，于是往往有宁枉勿纵的心态，偏向以当时的最高价格为参考，更 有比最高市价更高的情况。
此外，政府订定补地价时，还会评估发展计划完成后的价值，也就是把未来的价 值视为重要的考虑因素;但这并不公平，因为这会把将来发展所需的努力纳入现 时的价格中。这也是为什么我们听到有些发展商抱怨，高昂的补地价，令修改土 地契约发展的土地成本甚至比投地更高，所以不值得花费大功夫收购旧楼重建或 发展农地。
事实上，补地价过高，不但窒碍房屋发展的积极性，减慢发展的速度，对价格当 然也有影响;供应减慢就是楼价上升的动力，也在未来建成的楼宇价格上反映。 此外，还构成市场价格指标，影响已在市场的现楼价格。
补地价争议是土地发展的最大障碍，可令发展项目拖延十年八载，对房屋供应十 分不利，而涉及的金额动辄以亿元计，对库房收入影响巨大，没有完善的替代机制，政府当然难以放心把补地价的最终决定权交予第三者。明知一个由第三者仲 裁的机制可令事情更有效率，但却迟迟未能建立，可以理解。
“补地价仲裁先导计划”的详情尚未公布，但兹事体大，必须小心设计。这个计 划若要成功，不但效率要高，更要公平、公正、透明度高，否则可能被评为骨子 里只是为发展商牟利而更改的机制。
有消息人士在报章透露，计划看来类似一般仲裁机制，由一位法律界人士担任仲 裁人，仲裁人的委任须由政府和发展商双方同意，仲裁结果对双方有约束力，必 须接受。
香港的仲裁服务十分成熟，正逐渐成为国际仲裁中心，相信政府和发展商对把争 议诉诸仲裁均有一定信心，但同时我们也须考虑两个重要疑难:
一、一般法律界背景的仲裁人，对地产市场的状况、当时影响地价的市场因素不 一定能全面掌握;二、对地产市场或地价有丰富经验或有充分资料者，极可能与 地产业界有关连，担任仲裁人恐怕难以完全撇清利益关系。
仲裁模式 有例参考
很明显，如果这两个疑难不能解决，便容易导致双方在决定仲裁人选上争论不 休;若处理不善，甚至令建立这个新机制的勇气付诸流水。问题是，如何帮助仲 裁人可以用最客观公正的方法作出裁定，怎样的补地价金额才最合理、最符合市 场状况。他必须有客观、双方认同的标准或参考，作为他的裁决根据。
市区重建局订定收楼价格的方法，是一个相当公平公开的制度。其程序是首先抽 签聘用 7 间独立测量师行提供价格评估，收回 7 份评估后，剔除最高和最低者， 以余下五个价格的平均数作为定价。
各测量师行的名称及估价也会公开，借以鼓励它们其价格作出最审慎公正的评 估。由于测量师行的聘用是以抽签决定，可以减少对利益关系的担忧。这个方法 客观而公开，行之有年，并无引来什么批评，所以值得参考。
市建局收楼涉及的金额不算巨大，以平均数为定价比较直截了当;但补地价所涉 金额巨大，由仲裁人考虑所有理据后作出裁决，是比较审慎的做法。
“土地供应监督委员会”可以考虑设立一个类似机制，以获得一个由多个估价顾 问提供估价的平均价，或是一个剔除最高和最低价的估价范围，作为仲裁的客观 参考，协助仲裁人考虑政府和发展商的理据时，有第三方的市场状况资料作为参 考。这样的最后裁决，相信双方都会容易信服。
补地价的争议，长久以来一直是拖慢土地发展的大问题。按照报章刊载消息人士 的说法，“补地价仲裁先导计划”将对旧区重建有甚大帮助，但这个先导仲裁计 划必须用于各新发展区。
新界的发展是未来十多二十年香港大量增加房屋供应的重要契机，当中涉及大量 土地改变用途，加快修订契约和厘定补地价的程序，有助尽快增加房屋供应，这 将是香港市民之福。
2014 年 1 月 17 日刊登于信报 A 版 24 页