作者：刘百川
【前言】
上月，立法会发展事务委员会就政府提出的“补地价仲裁先导计划”作出讨论。有议 员认为，计划有助政府与发展商早日达成补地价协议，从而加快房屋供应;但也有 议员担心，机制会布下延后利益的伏线。
其实，这些讨论都没有针对补地价协议最关键的问题，就是土地估价的原则。
【内文】
当行政长官在 2014 年《施政报告》宣布引入补地价仲裁先导计划之后，持续智库 于 5 月底举办了一个晚餐讲座，由本港资深的地政专家、香港大学的 Roger Nissim 教授分享他对补地价仲裁的意见。Nissim 教授赞同，应该有一个简易的仲裁机制解 决政府与发展商对补地价金额的分歧。
估值原则差异造成议价分歧
他指出，对补地价金额的争议，根源往往由于政府与发展商对土地估价上的考虑有原则性的差异。
政府的估价只考虑土地将来发展后的价值，并不考虑发展商在购入土地时的附带成本，例如:土地上如有建筑物须连同土地一并购入，安排居民迁出并作出补偿，将来更有额外的拆卸成本等等;然而，发展商从商业原则上考虑，则须把将来发展后的价值减除这些附带成本，才是土地的真正价值。这个原则上的差异，就是产生估值差异的主要原因，如果政府在考虑土地价值时，能把这些附带成本也考虑在内，则双方估价的距离即会大大缩小，让土地能加快释放，有利于尽快增加房屋供应。
有仲裁机制作为解决估价分歧的最终途径，当然是好事，但是这两个截然不同的估价原则，将如何折衷平衡?仲裁庭以哪一个原则来做裁决的基础?这分歧倘若未能解决，将来的仲裁个案中，政府和发展商各自呈交给仲裁庭的理据，很明显将是根据上述两个不同的原则来计算，只会难为了仲裁庭。
至于有些立法会议员担心机制会衍生延后利益，则应该以增加机制的透明度来解决。
在政府交给立法会的文件中可以看到，先导计划非常注重保密。仲裁的个案、仲裁员的任命和仲裁员披露利益的声明、仲裁裁决的理由，均不予公布，唯一会公布的，
就是在一切都决定后，土地注册处将会如常披露裁决的补地价金额。
需要保密是由于仲裁的本质属机密，而且在土地契约修订商议中涉及的商业敏感资料应该受到保护，仲裁员一般不得披露任何与仲裁个案有关的事宜;但是，政府也表示将保留权利，在仲裁裁决签立后，向公众披露有关仲裁个案及获委任的仲裁员的资料。这也就是说，虽然仲裁裁决的理据不会公开，仲裁员的资料到底是会公开的。
无疑，保密的做法严格保护商业敏感资料，也期望有助于鼓励更多仲裁员愿意为这 烫手山芋的工作服务。然而，如果议员的疑难未得到满意的解释，将来仲裁的个案 必然会备受“关注”，容易变得政治化，在官商勾结的“原罪”下大受抨击，到头来， 恐怕无人肯出任仲裁员，仲裁机制名存实亡。
公开裁决理据减公众疑虑
所以，政府应该在保护商业敏感资料和公众知情权之间取得平衡，考虑在对商业秘密的细节保密之余，把裁决的理据在裁决中透露
其实，在政府的文件中，可以看到政府在补地价仲裁先导计划的设计上，已经刻意防范被指“方便发展商”，这在两方面明显如此:
一、通常须经过两次上诉，发展商与政府仍不能就补地价金额达成协议的个案，才可以提议透过仲裁解决争议，而且必须双方同意才可以进行，发展商不能按自己的意愿启动仲裁;地政总署署长拥有绝对的酌情权，决定是否批准把争议诉诸仲裁。
二、为了防范发展商不履行仲裁裁决，设立了对发展商苛刻的条款:收取比一般补地价高的按金，和在仲裁期间限制有关地段的转让。
在一般土地契约修订/换地个案中，当补地价金额获接纳之后，发展商须缴付 10% 的按金，然后待一切修订契约或换地的文件签妥后，再缴付余款;但在仲裁程序中， 发展商须在签署仲裁协议时，即时支付 10%的按金，另加 5%的履约保证。不过， 仲裁最少要 12 个周后才会有结果，也即是按金缴付的时间比不须仲裁的个案提早 了最少 12 周。
令人难以明白的是，为何在仲裁机制下政府要申请人多提交 5%的履约保证。根据 先导计划的设计，交予仲裁的土地，政府将限制有关地段的转让及/或持有该土地的公司的股权转让，直至申请人根据仲裁协议签立有关土地的契约修订/换地文件 为止。这实际上比 5%履约保证更大程度上避免了申请人不履行责任的动机。
仲裁条件苛难收预期效果
也许，提前三个月缴付补地价 10%的按金及额外提交 5%的履约保证，所涉及的成 本，对大发展商来说，未必是大问题;但对小发展商来说，却是现金流上的负担。 况且，已有限制地段转让的安排，这提高额度兼提早缴付的按金，可以说是惩罚性 的，对小发展商甚为不利。
事实上，仲裁机制对发展商有一定风险。在目前的制度下，虽然补地价的商议的过 程非常纠结，以至耗时数以年计，但是在议价过程中，如果市场有逆转的征兆，发 展商可以随时退出;反之，一旦进入仲裁机制，发展商即放弃了可以退出的灵活性。 因此，Nissim 教授在持续智库的晚餐讲座上曾指出，发展商不一定欢迎用仲裁的方 法去解决补地价的分歧。
这个由政府主导的“补地价仲裁先导计划”由 8 月 1 日开始，为期两年。我们希望在 两年之内，有足够的个案让政府及市场可以完善这个机制的程序，令机制可以充分 发挥加快土地及房屋供应的功效。
2014 年 8 月 11 日刊登于信报 A 版 18 页