作者：刘百川
【前言】
洪水桥新发展区的第三阶段社区参与活动已经于 6 月中展开，根据政府文件，洪水桥的定位更 鲜明地确定为“新界西北的区域经济及文娱枢纽，将为促进香港的经济增长赋予动力。”区内 的就业机会从原来的 10 万个，大幅增加至 15 万个，对天水围和将来的洪水桥居民实在是好消 息。不过，物流业者对前途的忧虑却难以放下。
【内文】
香港物流业近年发展缓慢，货柜码头一直未能跟随市场需要扩充，设施落伍令货轮轮候时间太长，导致生意流失;仓储和处理货物缺乏长租期的物流专用地，营运者无法投资于先进的仓库 设备，难以充分发挥区域发配中心的功能。两者症结都在土地，要扭转困局，需要政府有持续 发展航运和物流业的决心、制订支持物流业发展的政策。
然而，讨论多年的十号码头，去年终于搁置，在可见将来，香港仍无法容纳体积巨大的超级货 轮;至于用作港口后勤、堆放货柜的土地，也面临缩减。根据洪水桥新发展区规划谘询文件， 目前在该区用作港口后勤、露天贮物、汽车修理、回收场等用途的棕地共 192 公顷，在发展规 划中预留了 37 公顷作物流设施，24 公顷作港口后勤、贮物及工场用途，并研究建设现代化的 多层物流中心，以作为代替。物流业界一直认为面积远不能满足业务需求，且怀疑多层建筑是 否适合所有物流运作。
物流地减 忧租金上升
也许多层物流中心的构想有助于容纳现在洪水桥所有物流作业和新增的物流设施，但成本和运 作效率是业界的主要忧虑。洪水桥所以用作发展成为物流作业的基地，最重要原因是农地搭建 的铁皮仓租金比市区仓库便宜得多，而且供应充足。将来如果要迁入多层物流中心，不但运作 效率低，费用更有天渊之别。
供货柜车使用的多层建筑必须有很宽阔的车路，实用面积比率低，而且为了提高在多层大厦运 作的效率，还要装置若干重型设备，楼面必须有很高的承重力。因此，建筑费用高昂，要收回 成本，租金一定比数元一呎的铁皮仓高得多。此外，因为供应有限，而且处于一个繁盛的经济 及文娱枢纽，租金迅速上升是必然趋势。如果这些多层物流中心是由私营企业投得土地建造和 运作，租户难免须付出高昂的租金;如果是由政府建造和运作，以补贴的政策硬把租金压住， 则违背政府不向任何行业倾斜的一贯宗旨，必然招致责难。两者均不是可以持续的做法。
发展局局长在 6 月 20 日的电台节目《星期六问责》中，解释洪水桥新发展区的规划，表示在 区内预留给物流和特殊工业的总楼面面积约 345 万平方米，比留给商业用的 200 万平方米多得 多。一个重要的考虑是区内棕地多，目前在棕地上运作的营运者也多，行业包括物流运作、摆 放货柜、汽车修理、回收场等等。
相信政府保留洪水桥作为物流业运作基地的一个重要考虑，是减轻对本区物流作业持份者的影 响，而在未有更佳选择前，这是必须的安排。
随着洪水桥的发展，这地区是否适合继续作为物流业的运作基地，值得讨论。物流业的运作需 要大量土地，但提供就业机会的效益并不高。从第三阶段的谘询文件可见，物流设施与港口后 勤、贮物及工场用途占地共 61 公顷，提供 37000 个职位;而商业(包括办公室、零售、餐饮、 娱乐、酒店及其他商业)用地 24 公顷，提供 74000 个职位;企业和科技园用地 9 公顷，提供 18000 个职位。如果我们在洪水桥多留地方给商业、企业和科技园，是否可以为当地提供更高 的就业和经济效益、更能配合区域经济及文娱枢纽的定位?
长远发展 考虑人工岛
长远而言，我们应该另觅海陆空交通方便、离商业中心较远的地方，让物流业有充足的营运空 间，重拾迅速发展的步伐。
目前政府正在进行大屿山发展研究，4 个发展方向之一是在大屿山东面海域兴建人工岛。去年 土木工程拓展署介绍计划时透露，工程很可能是透过填海把 2 至 3 个岛屿连在一起，预料总面 积介乎 1400 至 2400 公顷之间。
毫无疑问，这片辽阔的新增土地对香港的持续发展将带来极大贡献。我们认为，这片土地应该 协助香港经济走向多元化，其中一个应考虑的发展方向是作为航运和物流业的基地，彻底扭转 香港物流业的困境。
人工岛不但会有大量土地，而且靠近远洋轮船的航道东博寮海峡，适合建设新的现代化货柜码 头，代替设施已经落后的葵青码头，更可提供充足的物流专用地，支援港口运作、仓贮和货物 处理。物流运作基地与码头相邻，可就近处理占香港吞吐量 60%的海运货物;此外，国际机场、 港珠澳大桥的落脚点也就在附近，而通过屯门赤鱲角连线可与内河码头和港深西部公路连接。
无论是来往机场、内河码头、珠海、深圳，都不会加重新界西北地区区内的交通负担，是理想 的物流园所在。
此外，人工岛上的物流园将是一整片土地的全新规划，布局的合理性和运作效率都会远胜于洪 水桥散布各处的小块棕地。
释放土地 拓高住物业
把货柜码头和物流用地集中在人工岛，也将可释放葵青码头 279 公顷和洪水桥 62 公顷土地， 转作房屋及商业用途。
持续智库支持洪水桥的发展。我们一向认为，洪水桥地理位置上有独特的优势，将是在香港西 北部发展商业、生产者服务业、餐饮娱乐等行业不二之选，长远来看，足以与香港的其他核心 商业中心分庭抗礼;但是我们认为，勉强保持区内的物流运作，并非良策。
物流业对香港经济的贡献重大，应该从更宽广的视野、拿出大作为的勇气和魄力，为物流业另 觅营运之所，开创更广阔的发展空间。
2015 年 6 月 29 日刊登于信报 A 版 25 页