作者：刘百川
【前言】 政府在洪水桥新发展区规划及工程研究第三阶段社区参与的文件中，明确地把洪 水桥定位为新界西北的区域经济及文娱枢纽，肯定香港须在中环以外发展新的经 济中心，此亦是持续智库对洪水桥发展的一贯看法。
【内文】 我们对洪水桥寄予厚望，是由于香港不应继续把主要经济活动局限于已经非常挤 迫的中环、尖沙咀、铜锣湾和旺角等地区。洪水桥位处交通要津，有港深西部公 路、屯门西绕道、港珠澳大桥与区外连接;又邻近快速发展的深圳西部，距离明 言要汲取香港经验、与香港合作推动现代服务业的前海，只是十数分钟车程之遥。 洪水桥有丰厚的经济发展潜力，足以成为香港的另一个经济中心;还有一个非常 重要的原因，是发展洪水桥将造就唯一能够为天水围彻底解困的契机。
有助天水围扭转困局
在第三阶段社区参与的文件中，明显可见政府已仔细参考以往社区参与所收到的 意见，并作出回应。规划上把洪水桥与天水围作整体考虑，的确照顾了洪水桥发 展须为天水围解困的需要。
15 万个就业机会，无可置疑是规划上的亮点。将来除了让洪水桥的居民有充分 就业机会之外，也必然鼓励更多天水围居民投入经济活动，提高该区一向偏低的 就业率，从根本改善居民的生活。
有意见认为洪水桥重点发展特殊工业，大部分职位将不适合当地居民。这个担忧 是不必要的。规划署预计，商业提供的职位当中，40,000 个来自零售、餐饮、娱 乐等行业;特殊工业职位中，14,000 个来自港口后勤、储物及工场，23,000 个来 自物流，这 7 万多个职位，均对技能要求较低。此外，酒店、其他工业、其他社 区服务等范畴，提供的职位也过半为低技能工种。粗略估计，将来的就业机会中， 需要中度或高度技能的，不足一半，是相当合适的组合。
适当数量的中高技能职位，不但为当地居民提供往上流动的机会，也吸引一些本 来在其他地区居住的高技能人士到区内就业，注入活力，提高人口组成的质素。 其实，这就像发展区内公屋与私楼须有合适比例，不能让区内人口太偏重低收入 阶层一样。天水围多年来的困境，就是教训。
规划上着意令洪水桥新发展区与天水围融合为一体的元素不少:取消天影路、活 化河道、沿河畔加设具备零售和餐饮设施的长廊，既方便两区之间人口自由流动， 也是消闲的好地方;大幅的医院和专科及分科诊疗所用地、安老院和不少学校用 地都在新发展区的东面，同时照顾两区的需要;在东端天水围站附近有商业发展， 成为区内的第二商业中心;环保运输走廊从天水围站附近起，沿河畔走廊往新发 展区的北部，经过特殊工业区，然后抵达洪水桥站周围的市中心，贯通整个发展 区。这些规划元素都会加强两区间的流动，同时提高两区的生活质素。
环保运输走廊的构想，令人眼前一亮。区内主要的运输服务将由环保电动列车或 电动巴士提供，而且有专用的行车道，完全与其他车辆分隔，保证这个非常重要 的运输系统可以畅通无阻、极有效率地运送大量乘客。这设计对将来人口超过 21 万、经济活动频仍的洪水桥极其重要，是整个地区能高效运作的基础。沿环 保走廊同时设有完善的单车径，提供单车租用系统;更有结合休憩用地和美化市 容地带的行人道网络，都是能提升区内流动性的设计。区内也规划了临街商店和 平民化的零售商店，这对造就和谐亲切的邻里关系及对本区的归属感都很有帮 助。
较令人诧异的是，在规划当中，几乎没有提及如何令洪水桥借助前海的发展，互 相裨益。香港的经济与内地的发展息息相关， CEPA、自由行、内地企业来港上 市、香港成为人民币离岸中心等等，均是有利内地与香港发展的因素。前海的策 略是借鉴香港的制度、吸收香港的人才，发展成为国际化的服务中心。生产性服 务是香港的强项，在这发展的过程中商机很多，洪水桥可成为向前海企业就近提 供服务的基地，而前海为了招纳人才、汲取经验，将为香港人提供大量职位。
二为一体分享社区资源
前海为吸引香港的人才和企业，提供各种各样的优惠，目前已经落实的有:为创 业团队减免租金、降低企业和个人的所得税率等等，无论机会或条件均相当吸引。 将来两地企业和个人的交往必多。前海的建设在数年前已经展开，十多年后，当 洪水桥新发展区的居民陆续迁入时，相信前海的经济活动早已运作了一段时间， 所产生的效益，能为洪水桥注入动力。如果在规划上有利于接收这些动力，将可 令洪水桥更迅速发展。
整体来看，洪水桥新发展区的规划可说是贯彻人性化的考虑，让这片土地除了提 供大量房屋，有助于满足社会对住房的需求之外，也有利构建均衡、快乐的社区; 而把洪水桥与天水围视为一个整体的理念，相信可带动天水围走出困境。然而， 在物流用地、交通和住屋、发展旅游等方面，仍然有值得商榷的地方，持续智库在接下来的文章中将会就这些课题作出分析。
政府就洪水桥新发展区规划及工程研究第三阶段社区参与程序，于 8 月 8 日举行 公众论坛。在洪水桥经营露天仓的持份者，在论坛上对政府大量缩小货柜场用地 表达了不少忧虑，他们认为多层式设施解决不了仓地不足的问题。然而，8 月 17 日有新闻报道香港物流协会业内调查的初步资料，显示其会员普遍支持在洪水桥 提供多层式物流设施， 两者的诉求有明显分歧。
葵青货柜码头附近的物流用地不足，洪水桥用作储柜、储货，区内已发展数百个 货柜场和铁皮仓。经营者担心如果将来搬上多层大楼，运作效率会大幅降低，更 担心须付出高昂租金。更甚者是，倘若多层大楼由大财团兴建营运，小规模经营 者可能无以为继，数千从业员的生计将受影响。
在公众论坛当天，会场附近挂有大量业者表达诉求的横额;会中业界代表踊跃发 言，强烈的忧虑情绪是颇为明显的。
面对受影响者的担忧，规划署官员反覆强调，无论居民、仓地或乡郊工业，将先 安置，后发展，用特事特办的方式处理。从 8 月中报章报道得悉，政府很可能考 虑负责兴建大楼设施，并以优惠的价格把单位租予营运商。可见，政府态度务实 开放，针对问题根源，致力寻求解决方法。
物流协会成员的反应不同，因为他们的业务与露天仓业务有别。他们处理的是货 运代理、包装加工、库存管理和货物配送、甚至报关和讯息管理等增值服务。他 们一向的困难是仓库不足，更欠合适的地方处理高价货品;他们认为多层物流大 楼将可解决仓库缺乏的问题，更可针对市场需求，加入如温度和湿度控制等高水 平仓储设备。
可是，从现时的规划图看来，洪水桥新发展区所预留的物流用地并不足够照顾两 者的需求。目前区内用作货柜场、铁皮仓、回收场和工场的棕地共 190 公顷，规 划上新发展区的物流用地总共 61 公顷，其中物流设施 37 公顷;港口后勤、储物 及工场 24 公顷。物流设施用地预计兴建 10 层高的大楼，适合用作高增值物流服 务，剩下的仓库面积加上 24 公顷港口后勤用地，根本不可能容纳原来区内的所 有铁皮仓和货柜场。那么，如何可以实践“先安置，后发展”的承诺?
堆存货柜的运作是整个物流产业链上不可或缺的一环，如果他们不能生存，物流 运作也会出现大问题。
近年香港的海运与陆运发展与区内其他物流枢纽比较，相当滞后。我们港口设备 及后勤用地不足，以及陆路运输成本高昂，令竞争力大降。因此，有人认为我们应集中发展高增值物流，以空运为主，将来陆运及海运货柜的数目持续下降，政 府毋须预留大量土地作物流之用。但持续智库并不同意这看法。
港珠澳大桥大概 2017 年可以通车，届时从珠海到葵青货柜码头的路程将缩短三 分之二，行车时间从 3.5 小时减少至 75 分钟，无论燃油量、车辆损耗、人力成 本均会大幅降低，本来一天只可来回走一转，变成可走二转。陆路运输的重要性 将大幅回升。
至于海运方面，香港的地理位置及优良的港口，全世界也羡慕不已。凭着这优势， 香港以贸易起家，而贸易与物流一直是香港的根基。随着国家推动“一带一路” 的发展策略，香港除了参与金融和相关服务之外，在物流方面，虽然面临竞争， 但多年积聚的经验、高度的灵活性、保险、仲裁、资讯科技等与世界接轨的相关 服务，令香港仍然大有作为。政府应制订政策让海运和陆运持续发展，否则物流 业只重空运，就会丧失灵活性这一重要优势。
人工岛可作物流基地
洪水桥新发展区将来是一个非常繁盛的地区，届时地租必然高企。在这里发展用 地效益相对低的物流中心，并非最好的选择。更重要的问题是，我们如何可以在 这小块土地上同时容纳货柜场的营运?
归根究底，这是一个土地不足、巧妇难为无米炊的问题，增加物流用地才是釜底 抽薪的方法。政府正研究在大屿山发展，其中一个发展方向是在大屿山东面海域 兴建人工岛;应该趁此机会，把洪水桥新发展区的土地运用与这个造地发展计划 一并研究，同时检视香港物流业长远发展的策略和路线，寻找对大屿山和洪水桥 发展最有利的方案。
长远而言，如果能把货柜码头、港口后勤用地、物流设施放在同一地点，将可大 大提高整个物流产业的运作效率。大屿山东面考虑兴建人工岛之处，邻近机场和 港珠澳大桥香港口岸，通过屯门赤鱲角连线可以直接与内河码头和港深西部公路 连接。对外交通的畅达程度，比洪水桥还要优胜。在庞大的人工岛拨出部分土地， 即可建造大规模的物流园，整合香港大部分物流运作。此外，可以把葵青货柜码 头搬迁到人工岛，建造适合新型超级货轮的泊位，提供充分后勤用地，令操作更 有效率。
这个构想基于香港必须均衡发展物流业的信念，解决物流用地不足的问题，整合 行业运作，让高效的运作可以带来持续发展。另一方面，洪水桥物流用地和搬迁 葵青码头腾空出来的土地，可以用作如住宅、商业等更高效益的用途，所释放的 价值足以弥补搬迁的成本，相信可获持份者支持，是一个多赢的方案。
在现时香港的环境，兴建人工岛恐怕要长时间才能成事，政府应该暂时另觅土地， 解决物流增值服务营运者仓库不足的问题，并从速研究把物流业整合在大屿山东 面人工岛，为这非常重要的行业，展示长远发展的道路。
2015 年 9 月 4 日刊登于信报 A 版 22 页