作者：张恒
运输及房屋局公布，公屋轮候个案截至今年九月底已创下二十八点五三万宗申请 的纪录，同时该局提交立法会房屋事务委员会的文件却指出，直至二 O 二 O 年 只能建造七万五千六百个公屋单位，数目远远不能满足公屋轮候人数。目前，公 屋轮候时间已进一步延长至三点六年，与承诺的三年愈走愈远。
为让市民能够尽快上楼，政府必须开发新发展区，提供土地兴建公屋。然而，新 界东北发展计划早前已因各种因素耽误多时，若洪水桥发展计划同样拖延，这两 个新发展区的六万多个公屋单位将无法如期在二 O 二三及二 O 二四年入伙，市 民将上楼无期。
最近，有报章报道不同持份者对洪水桥新发展区在规划、生态、复耕、安置及物 流用地等范畴的诉求，我们亦就有关范畴提出看法，希望政府聚焦处理，以免蹉 跎岁月。
屏风效应可避免
有人担心发展区内楼宇高达三、四十层，将造成屏风效应，认为应减低高度。
香港真正适合用作发展的平地相当有限，所以采用密集式的城市发展模式。楼宇 向高空发展，以较少的土地建造更多的楼面面积，地尽其用，同时能保留更多的 自然环境。因此，我们仍可以有百分之四十的土地用作郊野公园。
根据洪水桥建议发展大纲图，楼层较高的楼宇主要是分布于“河畔和乡村区”内 的住宅。这些楼宇最高约四十层，在本港相当普遍，而各处的例子也证明，个别 楼宇发展时，有关部门小心处理，就不会让屏风效应发生。洪水桥的整体规划采 用梯级式建筑概念，往流浮山和后海湾区的高度和密度会逐渐降低;在乡村和新 建高密度楼宇之间有足够的“美化市容”地带和非建筑用地作缓冲，区内更有充 分的休憩用地，组成通风廊系统，相信能够避免屏风效应。
鹭鸟生态不可忽视
洪水桥的鹭鸟林是备受关注的生态要点。我们在建议发展大纲图中留意到政府为 保存鹭鸟林及鸟类飞行路径作出悉心的规划，鹭鸟林及附近地方已被划为“绿化 地带”及“美化市容”地带，不会发展楼宇，同时因应鹭鸟惯常的飞行路线，把 连接鹭鸟林东面的两块土地划做“休憩用地”，形成约七十米阔的空间，鹭鸟从 鹭鸟林往东飞，可途经面积超过十五公顷的公园如常飞往其他栖息处。只要严守在鹭鸟非繁殖季节进行主要工程的承诺，并提供隔音屏以减轻干扰，相信对鹭鸟 的影响可以减到最低。
务农维生 必须觅地复耕
在初步发展大纲图内，青砖围北面本来划有“农业”地带，但在建议发展大纲图 中该地带已被改划作其他用途。政府在第二次谘询报告中表示，有持份者指该块 土地曾摆放建筑材料，将来亦会被建筑物围绕，认为不适合耕作，政府接纳意见 而更改规划用途。不过，报告亦指新发展区内有七点六公顷的常耕农地，显见有 部分居民是务农维生。
我们认为政府取消区内农地是消极的做法。一直以务农维生的农民，多为年长老 人，根本难以转型从事其他经济活动。政府理应协助他们另觅农地，继续务农。 事实上，当中所涉及的农地并不多，我们期望政府能充分考虑农民的处境，并给 予他们最大的协助。
对于一些视耕种为兴趣的村民，我们期望政府如谘询文件内所言，积极探讨在休 憩用地及美化市容地带发展社区园圃，让他们日后亦能重拾耕种的乐趣。
安置迁拆 谨守“先、后”原则
在安置赔偿方面，有诉求希望政府撤销所有限制和审核，让全部村民均可无条件 “上楼”。
政府已为新界东北发展计划制订一套安置赔偿的准则。原则上，受影响的洪水桥 居民也应获得相同的补偿，贯彻公平的原则。此外，政府在公众谘询时多次表示 会“特事特办”、“先安置、后清拆”，因此必须恪守承诺，对特殊情况酌情处理， 以及尽早开展安置用的楼宇及相关设施工程。
村民因发展计划而面临生活模式转变，无疑会对未知的将来感到不安，只有清晰 地展现政府对承诺的实现，才可以减轻村民的担忧。
须务实处理物流业诉求
洪水桥区内规划的港口后勤及露天贮物作业用地远比原来的用地小，政府表示有 意兴建多层式物流工厦，鼓励相关业户搬迁上楼。不过经营这些业务的人士有相 当强烈的反对声音，担心上楼将严重影响运作，也担心工厦无法承受重达六十吨 的机器。
政府已表示会进行分层物流仓设施的研究，以及各行业的用地需求研究，亦准备 于二 O 一六年进行了解棕地用家上楼意见的调查，这是务实的态度。若“上楼”实际可行，固然能解决问题;若否，政府必须探讨其他方案。例如我们曾建议政 府考虑在人工岛拨地建造大规模物流园和现代货柜码头设施，整合香港大部分物 流运作，不但可提高整个物流产业链的效率，也可腾空洪水桥物流用地发展更大 的商住中心。
新发展区计划工程浩大，要克服的困难必然不少。我们一方面希望工程能尽快开 展，但亦不能希望一蹴而就。政府必须谨守“先安置、后迁拆”的承诺，逐步推 行，把影响减至最低，才能与受影响人士达成共识，达致多赢的局面。
[持续智库]2010 年成立，是一个政治中立的独立民间智库 www.sdahk.com
2015 年 11 月 6 日刊登于星岛 A 版 16 页