作者： 陈韵
[前言] 房屋问题是个极度困扰香港的问题，现届政府亦以房屋政策作为施政的重中之重。行政长官梁 振英将于下星期三(1 月 13 日)在立法会发表《施政报告》，预期房屋政策仍是社会焦点所在。
[内文] 早前团结香港基金有关房屋与土地的研究报告以“八成人能够做业主”为目标，作为解决香港 房屋问题的策略。不过，这是把“置业”与“居住需要”混为一谈，只会令市民大众更加困扰。
夹心阶层 受惠最小
现时香港的楼价高企、私楼租金昂贵、㓥房问题严重、轮候公屋无期，引致民怨沸腾。然而， 市民最基本的诉求是有个安乐窝，不用住㓥房、不用捱贵租、不用担心迫迁;至于以物业作投 资增值是另一个诉求。
建屋，需要土地，可是香港最缺乏的正是土地，因此在未能“安居”的情况下，还想利用物业 作为投资工具，只会令楼价愈来愈高，人们更难置业，届时社会的财富只会积聚在拥有资本的 一方，令社会贫富悬殊的情况加剧。
政府的首要责任是保障市民的住屋需求，房屋政策应以“人人有屋住”为目标，而非帮助“人 人做业主”。
现时政府的房屋政策和资源主要帮助低收入的基层市民，相对于另一群不符合申请资助房屋但 生活条件困厄的基层市民，政府的帮助却少之又少，他们未能享有低廉的房屋租金或楼价，只 好接受市场上高昂的私楼租金，部分负担不起独立单位租金的市民，惟有租住㓥房。
这些租住私楼或㓥房的居民，有部分正在轮候公屋单位，有部分可能仅仅超过公屋申请资格而 要租住私楼，在现时薪酬增幅远追不上租金升幅的情况下 (2011 年 1 月至 2015 年 6 月，小型 单位租金升幅达四成四，工资只上升两成五)，“住屋开支”在这些市民的开支中将占愈来愈高 的比例，令他们愈来愈吃力。
这些小市民努力工作，只想换来舒适的居住环境和生活质素，可是在现时的房屋政策下，最不 受保障的正是这班小市民，对他们是否公平?政府照顾基层市民的住屋需要时，亦须同时满足 这些私楼市民在这个不合理的房屋市场上的住屋需要。政府须认真为这群夹心人想出对策，以 免令香港的房屋问题愈趋严重、市民的居住环境会愈趋恶劣。
富户政策 纵容富户
过往政府曾推出一些房屋政策协助这些中产阶层，如居者有其屋和夹心阶层住屋计划、租务管 制等;现在新增一批㓥房户，更需要政府协助。我们建议政府检讨目前各种房屋计划，再因应 社会需要加以改良，便能有效解决现时的房屋问题。
现时约有 2 万多公屋富户，他们的家庭收入已超逾指定入息限额。可是，在现有政策下，他们 只有在入息限额及资产净值限额同时超出房委会订下的限额后才须迁出。这个过于宽松的政策，
令每年只有数百户这类家庭必须迁出公屋单位，且近年更呈下跌趋势。以 2015 年度的限额为 例，一个 4 人家庭，要每月入息超过 75750 元、资产净值超过 213 万元才须迁出;拥有这等入 息和资产的家庭，真的仍需政府资助吗?这些公屋住户相比现时租住私楼或居于㓥房的市民， 入息和资产相信比他们更高，并已足以购买私人房屋。
其实，只要政府决心收紧和检讨现有的富户政策，例如租户居住满 20 年后，便须主动提出证 据证明自己仍然符合居住公屋的资格，而非由政府去证明他们已不符资格。这是一个更公平的 做法，亦能有效加快公屋流转，让真正有需要的市民入住，而纳税人的钱更会用得其所。
现时楼价高昂，固然与需求量大、低息环境等原因有关，但主因却是政府长期土地供应不足。 归根究柢，增加土地供应才是釜底抽薪的解决方法;政府长远更应设立土地储备，以求更有效 地应付未来需要。
建人工岛 整合用地
持续智库在以往的文章中曾经呼吁政府落实兴建大屿山东面的中部水域人工岛计划，并在岛上 建设新的货柜码头和物流园，代替已经落后的葵青码头和洪水桥新发展区规划的物流作业用地。 岛上部分土地可用作新型工业的用途，以代替观塘、新蒲岗等不适时的旧区，这样，不但可以 提升货柜码头的设施以满足业界对现代化港口设施和巨型货轮泊位的需要，更可释放 279 公顷 葵青码头用地和洪水桥 61 公顷物流作业用地，以及旧工业区的大片市区土地，转作房屋和商 业用途等更高效益的用途。
此外，社会上对发展郊野公园土地作建屋之用有不同意见，持续智库同意不应为建屋而牺牲珍 贵的自然环境。不过，若在郊野公园物色适合土地，让现有农场迁入作新式的耕种，再把腾出 的农地改作其他更有效益的用途，这样比在郊野公园建屋更适合，亦有助香港农业发展，可谓 一石二鸟。
房屋问题的确涉及很多方面，包括土地的开发、使用、城市规划、市区重建、人口、居住密度、 生活负担、环境保护、交通、社区服务配套等等。无论政府提出任何解决房屋问题的方法，均 会遇到不同人士的反对与挑战。若因而窒碍香港的房屋发展，对整体社会根本没有好处。长此 下去，不但未能解决这个一直困扰香港的问题，更有可能令情况继续恶化。政府应认清方向， 排除万难，朝着“人人有屋住”的目标进发，积极解决居住问题而非置业问题。
2016 年 1 月 9 日刊登于信报A 版 15 页