作者：持续智库研究小组
我们在本系列第三篇文章“重定『东大屿』与南丫岛的发展方向”中，提及与其 在飘零的交椅洲上填海造地，铺设基建，吸引投资，建立“海中之城”作为香港 第三个核心商业区，倒不如检视城市规划的故有建议，研究如何拆墙松绑，鼓励 中环向四周伸延，令这个已经非常成熟的核心商业区有“再发育”的机会。
中环的现况
中环不但是香港的心脏地带，更加是经济命脉所在，一直以来吸引不少跨国、中 资企业及主要银行在此开设办公室。然而，根据国际房地产顾问公司莱坊发表的 《2016 年全球城市报告》，由于中环缺乏新甲级写字楼的供应，再加上该区现有 甲级写字楼开始老化，陆续有翻新或重建的需要，中环甲级写字楼空置率持续低 企，租金长期居高不下，导致不少有意进驻中环的公司未能如愿。
面对中环发展已达饱和，政府的对策是积极在九龙东发展第二个核心商业区。但 是，没有四通八达的交通运输配套，无论政府的主观意愿有多强，“核心商业区” 都难以成功。九龙东的情况相信要待沙中线和拟建的启德单轨铁路通车，加强该 区交通网络的连接性后，才有机会发挥类似中环的功能。
在政府“起动九龙东”努力多年仍在奋力向上的时候，《香港 2030+》提出兴建 第三个核心商业区，作为市区核心的伸延。持续智库认为，这是向难度挑战，并 不实际，其实，随着经济发展及所衍生的需求，中环核心商区一直探求扩展的空 间，以往只能向东行，所以金钟、湾仔及铜锣湾不断现代化，商业的重要性不断 提升。然而，以往受制于中环街市，令中环无法向西伸延，只要突破现有的思维 模式，在城市规划上做工夫，便可鼓励中环向西伸延，扩展中环核心商业区的范 围。
善用旧中环街市
自港铁港岛线西延线于 2014 年通车后，不但拉近了西环一带与中环核心商业区 的距离，亦吸引了酒店、大型连锁店及专卖店进驻这个传统老区。持续智库相信， 在铁路的带动下，西环一带将会出现更多转变，有助促进该区的重建更新，我们 认为，当局必须把握机遇，将西环重建成优良商业区，与中环核心商业区无缝连接，并让西环的商业设施成为中环核心商业区的一部分，令中环得以向西伸延。 这方法应该比在水中央填土，然后安插经济活动更容易、效益更高。西环的发展 在铁路的带领之下，很快会呈现新景象，但是，要连接中环，当局首先要消除过 往中环未能向西发展的阻隔，适当的处理旧中环街市。
旧中环街市自 2003 年 3 月起停止运作，丢空足足 14 年;试想因此而丧失多少的 生产力及机会。多年来，市建局就活化保育旧中环街市提出多个方案，至 2016 年城规会终有条件通过将保留 13 个摊档的简约版方案。持续智库对于在本港的 心脏地带中，勉强保留一个摊档式街市的做法感到不解。其实保育古旧建筑物有 很多方法，不应该拘泥于保持与目前环境脱节的活动，例如北京 798 艺术区，就 是从一个传统工业区转变为一个充满活力、代表中国当代艺术水平、具有国际影 响力的文化区，如果坚持要在原址重现多年前的工业活动，让现代人去怀缅一 番，根本上是一厢情愿、不切实际的想法;反而，大胆的将之改头换脸，赋予新 的生命模式，这个古老的旧区竟得以延继续其光辉。
好的保育方案应顾及环境、社会和经济三方效益，保存历史建筑物的同时，亦要 配合社区发展。旧中环街市的“街市”功能已经一去不返，抱残守缺的让它独自 憔悴，是辜负它的存在;毫无生气地让它横亘于皇后大道中与德辅道中之间，阻 隔了中环向西发展。持续智库认为，应该修订中环街市的规划用途，在保留其建 筑特色的同时，容许它改装为现代化的办公室，让初创企业租用，最好是提供支 援服务的公司，例如法律、会计、电脑、设计等，为中环、西环的公司服务。这 样既可以充分发挥该地段的经济价值，更配合中环的商业特色，让它连接西环， 打破了有形的、无形的障碍，让中环可以向西延伸。
改划土地用途的必要性
除了改变旧中环街市的发展方向，如要实践扩展中环的概念，当局还必须改划土 地用途，让中环以西的地段可以发挥更大的土地利用价值。现时，上环、石塘咀、 坚尼地城一带的土地用途以住宅/商住为主，当局需要将上述地区的部分土地改 划作商业用途，鼓励发展商在开展重建项目时，兴建商厦。
由于许多旧楼已用尽可发展的地积比，加上业权分散问题严重，要促成这些旧楼 重建并不容易。当局可考虑适度提升这些地区的地积比率或放宽高度限制，吸引 业权人和发展商进行重建计划。
另外，当局亦可透过“综合发展区”的规划方式，将同一片土地内多座旧楼作综 合发展，重建时把区内未用尽的地积比转移到重建的大厦，尽量利用总地积比， 同时也提供足够的社区设施、公共空间，以配合《香港 2030+》提出改善香港宜居度的建议。我们期望，当局能借研究扩展中环核心商业区的时机，全面考虑中 西区的土地用途和地积比率，让香港能借市区重建项目，充分发挥土地的贡献。
《香港 2030+》系列四之四
2017 年 4 月 18 日刊于信报财经新闻 A 版 13 页