作者：凌伟明
在现代文明的城市生活里，衣、食、住、行四大民生需要中，住房是生活的基本保障，既有实际的使用价值，同时又是带有投资性质的商品。从使用价值来看，民众必须能安居，才可以乐业；从商品价值来看，在住房上的投资，往往是一般人半生积蓄所系，有关当局处理得当，则国泰民安、稳定繁荣，不当则矛盾突现、问题丛生。
本港的房屋问题，自战后以来，随着人口的增加和房屋政策与城市的发展，很快便出现公共房屋和私营房屋的分野。公共房屋泛指公屋、居屋和任何带有政府为保障人民居住权利而兴建的资助房屋；私营房屋则指不享有政府优惠或资助的房屋。均衡两种房屋供应的考虑，一直成为施政必须关注的重要议题。
房屋政策 目标清晰
1948年，香港已成立房屋协会，为中等入息家庭提供居所；1954年，石硖尾一场大火，促使政府开始为贫困者提供徙置区和后来的廉租屋；1973年当时的港督麦理浩推出十年建屋计划，并将徙置事务处与屋宇建设科合并，成立房屋委员会；1978年，政府推出“居者有其屋”计划，首次资助市民置业；同年又有“私人机构参建居屋计划”，引入市场私人资金协助公营房屋的兴建和发展；1988年，房委会改组成为财政独立机构，又推出“自资居所贷款计划”，积极资助居民置业和推动公营房屋市场的发展；1997年初，政府公布了帮助和鼓励市民自置居所的《长远房屋策略评议谘询文件》。这些步骤都是目标清晰，以及循序渐进。
回归后，首任行政长官董建华即在这个基础上，宣布“建屋安民”为特区政府治港的三大目标之一，提出“八万五”政策，在预计私营房屋每年在市场上供应35,000个单位之外，政府承诺每年为市民提供50,000个房屋资助机会，包括约一半租住公屋或租金津贴，以及资助自置居所或置业贷款。董建华更提出愿景，希望十年内全港七成家庭可以自置居所。
可惜，事与愿违，一场亚洲金融风暴，彻底摧毁本港以金融地产为核心的经济结构，资产价格大挫。自1997年至2002年，本港的整体楼价下调超逾六成，成交量大幅萎缩，导致本港经济通缩长达五年，政府不得不改辕易辙，全面检讨房屋政策，以期恢复社会大众对地产市场的信心。
住屋需要 充分照顾
在这前提下，政府在公共房屋方面宣布停建居屋；在私营房屋方面，则长期限制﹑甚至暂停供应土地，以勾地表代替直接拍卖土地。在亚洲金融风暴后楼市淡静时，虽能有效防止楼价进一步滑落，却把在市场上放出土地的主动权交给予发展商，为日后土地供求严重失衡埋下因素。
结果私人住宅的落成量，由1999至2003年的每年14,000至69,900个单位，减少至2004至2009年的每年10,000至30,000个单位。在供应严重不足的情况下，再加上低息环境长期持续，全球流动性资金泛滥，以及人民币兑港元持续升值，内地资金不断涌入本港房地产市场，令过去几年楼价有如脱缰之马，一发不可收拾。
今天的香港，谁也不敢说有完美的简单方案，可以解决房屋的问题。但我们必须了解，房屋不单是满足我们基本居住需要，更有保值投资的作用。
香港是一个二元经济体系(Dual Economy)，一方面是一个高增值、低就业的金融投资的虚拟经济体系，另一方面则是以第三产业为主的低增值、高就业的本土实体经济。没有稳定发展的实体经济，便不可能为蓬勃发展的虚拟经济提供坚实基础；虚拟经济过份超离现实的发展，会反过来对实体经济造成不必要的戕害。
香港以金融地产为核心的经济结构要持续发展，社会稳定是最重要的前提；而要社会维持稳定，广大市民的基本需求﹑尤其是住屋需要，便需要得到充分的照顾。
最近国务院副总理李克强到访香港，首先到公屋和私人屋苑参选观，再就如何推进香港作为人民币离岸中心而推出多项措施，正好反映二元经济体系要同时兼顾依靠虚拟和实体经济生活的人，并要得到普遍认同。
未来的二三十年中，香港的人口将大量增加，特区政府责无旁贷，必须在这方面安排充足的土地供应。在房屋的供应上，我们也应该从二元的角度处理，要照顾不同社会阶层的需要，也就是要分别照顾普罗大众和精英的需要。在普罗大众的层面，最重要的是稳定提供公营的租住单位。
不过，过去十年，新增公营租住单位的数目并没有穏定增加，在2006年只增加了4,400个，2007年只有7,400个新单位落成，2009年增加19,000个新单位。我们相信，公营租住单位穏定增加，可令基层人士有所期盼，也让这些公营租住单位成为市民逐步改善居住环境的起点。
制造条件 吸引精英
公屋租户积蓄了起码的资金后，可以进入私营市场，一方面可以改善生活环境， 另一方面又可以投资保值。此外，我们亦要关注大众对居住空间和配套的要求随社会进步而进步。居所的空间和环境﹑交通和社区的配套，均须满足大众的合理预期，才能为和谐社会缔造条件。
在精英的层面，考虑的重点则截然不同。以往政府在房屋政策的考虑，自然偏重于满足普罗大众的需要；现在应该起码有大珠三角﹑甚至全球的视野。随着世界经济中心往亚洲转移，香港与大珠三角的融合，香港将是精英聚居之地。
世界上对经济有影响的人都喜欢在伦敦和纽约置业，一来是身份的象征，更重要的是，开拓社会和营商网络。如果香港要保持东方之珠的位置，必须吸引本土、珠三角、甚至全球的精英。所以，规划上必须有这个考虑，无论在地理位置、环境质素、文化配套上都要配合，提供适当的土地，制造条件，让世界各地的精英在香港交流比拼，互相激励，激出火花，带领文明，构建和谐社会，促进持续发展。
我们是否继续要将人口拥挤在不足4%的住宅用地呢？这是范式转移的背景， 也是特区政府在土地规划和房地产发展考虑的重要背景。
2011 年 8 月 24 日刊登于信报财经新闻第 14 页