作者：张之纳
发展局局长黄伟纶表明，当局计划今年内向城规会提出增加古洞北和粉岭北新发展区的规划密度，增加约1.2万个住宅单位，并全数用作发展公营房屋，令公营房屋的比例由原来的六成上调至约六成八。
新社区具不同人口组合
在公屋轮候时间愈来愈长、政党及关注基层的团体要求增建公屋的今天，增加新发展区内的公营房屋，特别是公屋数目，毫无疑问能缩短公屋申请人的轮候时间。不过，持续智库忧虑若1.2万个新增住宅单位全数用作公屋发展，会令新界东北聚集大量低收入家庭，隐约有天水围早期的影子。
我们建议，当局可适度把新增的公营房屋单位划作资助出售房屋，并在规划条件许可下，酌量增加新界东北公私营房屋的规划密度，照顾中等入息市民的住屋需求，也令新界北社区有一个多元化组合。
根据2016年中期人口统计，新界新市镇的168万名的工作人口中，108万人须跨区工作，当中40万人在九龙工作、逾26万人到港岛上班。若新发展区的人口大部分是低收入的基层家庭，而新区没有足够及适合他们技能的就业机会，基层市民便要支付昂贵的交通费跨区工作，可以预计届时将产生不少问题。
有资格入住公屋的居民经济能力较低，还要花费金钱和时间跨区工作，自然减低他们在本区消费的能力和意欲，交通开支也抵消了公屋租金低廉的好处，拖慢他们提升经济能力的速度。
在2014年发表的《长远房屋策略》中，提出的6：4公私营房屋比率是参考过往的房屋供应数字，为未来10年定下的总房屋供应目标。虽然6：4的比率并非黄金定律，但也一定有相当的道理。如果偏离这个比率、向公屋倾斜，当局必须作相应的部署，才能避免重复当年天水围的情况。
勿让中产往下流恶化
首先，政府建设新社区时，必须同时做好公共设施，让市民可以有良好的生活环境，营造“社区”气氛，展开健康并有邻里互助的生活。过去先建立人口，第二步才提供设施的做法，实在要不得。
其次，当局需要投入更多资源和智慧，设法让基层能当区就业，才不会重复2000年至2004年间大批公屋新住户短时间迁入天水围6条公共屋邨却找不到工作的教训。
第三，政府决定在古洞北及粉岭北增加公营房屋的数目，不应该全是出租公屋，而应该有相当数量的居屋，吸引较高收入的家庭，令地区发展速度较高较快。
我们认为增加公营房屋比例的做法不应该成为趋势，因为此做法是忽略了私楼供应的需求，私楼的楼价和租金会因供求失衡而再一步推升，中产更加苦不堪言。“中产往下流”已经出现多年，千万别让它恶化，否则政府顺得哥情失嫂意，令更多夹心阶层无法安居，增添社会怨气。
古洞北和粉岭北新发展区可塑性甚高，全港居住问题总结为“太细、太迫、太贵”，我们希望政府审慎规划、尽快落实，而不是头痛医头、脚痛医脚。爱民的政府，除了回应基层的住屋需要，亦要正视夹心阶层的需求，适度增加居屋和私楼数量，让新界东北成为能令市民安居的新市镇。
2018年5月2日刊于信报财经新闻A版18页