作者：刘智鹏教授 (持续智库主席、岭南大学香港与华南历史研究部主任)
前文所述，1991年香港政府为了扭转「生发案」和「永发案」败局而设下一道防线，把新界纳入《城市规划条例》的规管范围。这做法确实显示政府当日加强控制新界土地的用心，并且切合英国租借新界的历史语境。
新界问题 重新定义
自1898年签订《展拓香港界址专条》之后，新界土地是「租借」性质，既然有别于港九的「割让」，自然成为一个特殊地域。政府严格管制新界土地的利用，背后有各种考虑。新界原居民有别于港九两地居民，理应分别处理；加上当时中国不稳定的政治形势，新界作为香港市区与中国大陆之间的缓冲区，必须控制发展。这特殊的安排，导致日后新界的发展与港九市区有截然不同的面貌。
港九两地的居民亦一直习惯以郊野和农村看待新界地域，即使新界于战后经过建设新市镇的大幅改造，新界有别于市区的观念仍然深入民心。一般人认为新界是郊野农村，是绿色的，因此是低密度的；港九市区是都会闹市，是灰色的，因此是高密度的。除了新市镇的特定区域外，新界土地的地积比率一般在一倍上下，而港九市区则动辄在五倍以上。如果以港九的土地利用效益为基准，新界的土地利用无疑是一种极大的浪费。
「新界」是1898年英国政府强迫当时的中国政府「租借」的一片土地，租约年期99年。一如上文所述，这片「新」的地「界」有其特殊性。然而，1997年7月1日，中华人民共和国政府对香港恢复行使主权，成立香港特别行政区；香港、九龙、新界3处地域的存在均不再以3条条约为法理依据，3处地域同样是香港特别行政区的土地。
换言之，香港回归中国后，香港特别行政区管辖范围内的香港、九龙、新界3处地域，并无法理上的差异，以前新界的特殊存在形式，也没有理由继续存在。
回归后，政府或民间仍然以回归前的眼光和做法对待「新界」地域，显然是一种积累多年的习惯。
如果1991年引入新界的规划管制是因应当时的历史条件去响应社会的需要，今日香港的历史条件出现了划时代的变更，社会对土地和房屋的需求呈现出前所未见的迫切，新界土地利用的规管机制，亦应该响应历史与社会的呼唤，作出相应的调整。
综合上述，新界土地既然在法理上不存在特殊性，新界土地利用理应市区化，与港九两地看齐。
把新界土地利用市区化，乍听有如天方夜谭，但其实早有先例。1900年香港政府除了订立《田土法庭条例》第17条，把所有新界土地收归政府之外，又意图把界限街以北至九龙山脉（即塞拉利昂）以南一段地域从新界范围划出，归入九龙，作为市区的一部分。
1937年，中日战争期间，香港政府刊出「新九龙」法定图则，正式确立「新九龙」范围，涉及地区由东至西包括现在的鲤鱼门、茶果岭、观塘、牛头角、牛池湾、九龙城、九龙塘、深水埗、荔枝角，面积约40.7平方公里。「新九龙」出台之后，这片原属新界的「租借」土地，一夜之间变成九龙市区的延伸部分，土地面积比「割让」而来的九龙多出几倍。
「新九龙」最初由东至西分为九龙城、九龙塘、深水埗和荔枝角4区，至1968年5月正式融入香港及九龙，「新九龙」的法定地理区划亦从此消失。今日九龙的深水区、黄大仙区、观塘区，以及九龙城区内的九龙塘选区、龙城选区和部分太子选区的土地，均属于原来「新九龙」的范围，亦即1937年前的新界范围。
「新九龙」不但由新界变成市区，并且在过去大半个世纪一直以「都会规划」（Metro Planning）的标准使用高地积比率的方式发展。根据统计署2016年的中期人口统计，有超过150万人居于原来的「新九龙」范围。当年新界南端整片土地改划成「新九龙」市区，没有招致社会上任何负面的评论，而且确实为香港五分之一的人口提供了居所。
从头思考 转移范式
如果当年的新界土地利用是铁板一块，绝对不能与市区土地相提并论，就不会有「新九龙」的出现，亦不可能解决香港过去大半个世纪人口增加和都市发展的问题。反观历史，「新九龙」应该是今日新界土地利用的最佳借鉴、先例和出路。
本文的目的，并非挑战特区政府的新界土地规划政策，不过，历史的进程令新界土地变成为一个相当复杂的问题，无论官方民间，如果继续在原有的范式（paradigm）下思索新界土地利用的问题，恐怕只会不断在死胡同里兜转而无从觅得出路。
本文因此提出论证，无非想指出目前新界的困局，必须从头思考，转移范式（paradigm shift），以不带颜色的眼光，以无障碍的胸怀，以实事求是的态度；不设底线，打破框架；方能从根本处拆解新界以至整个香港的土地问题，从而整理出一套合理、合法、合情，并且可以持续发展的方案。
综观近年关于香港土地问题的讨论，主流的观点是以今天的眼光审视今天的事情，这种做法很容易受到既定事实的导引，难以找出理顺问题的切入点。新界土地利用的「合法」规划管制，很容易令人接受为「合理」的事实，规划管制的土地亦渐渐演变成不可随意触碰的禁区。
其实，这些禁区并非天律，亦非不可动摇的祖宗成法，而是因社会发展而致的产物。然而，这些历史条件和社会因素，已经不再适用于今天以至未来的香港。以过去的环境及考虑作为今天行事的指引，从中冀求解决目下困局的良方，无异刻舟求剑，终归一无所获！
总结上文，如果政府和市民都能够以正确的态度面对历史，拿出决心消除新界与港九市区的地域界线，撤除不合时宜的新界土地规划管制，把用于港九市区的城市规划机制伸延至新界，重新充分利用因历史的误读而一度失去的土地资源，香港的土地将会大幅而持续地增加，土地不足的问题亦会迎刃而解。
（二之二）
2018年8月28日刊于信报财经新闻A版16页