作者：张之纳
土地供应专责小组于9月24日就土地大辩论的过程，向行政长官林郑月娥提交「初步观察报告」，以作《施政报告》之参考。
林郑月娥早已说过，没有面粉，就造不成面包；没有土地，就建不了房子。这道理没错，前提是，我们究竟是没有面粉，还是把面粉束诸高阁？
找土地，是为解决住屋问题，但先要对目前的问题有理性的掌握。香港700多万人口，大概240万个家庭，其中47%住在公营房屋（包括租住及资助出售），37%在私人自置房屋；即是84%家庭都有安稳的住所，不用为觅地建房而焦虑。今日全城动员，就是要为目前租住私人楼宇、占全港16%的家庭寻求置业安居之「地」！
看看土地和人口分布：香港有一半人口挤在占全港面积12%的港岛及九龙，另一半住在占全港面积88%的新界。事实很简单，新界就是我们的面粉。
规划别再墨守成规
持续智库上月在〈地尽其利：新界土地利用新视界〉一文中，提出对开发新界的建议。理据是，新界的历史因素及特殊性，于1997年香港回归后已经不复存在。今天，政府和城市规划委员会仍然把新界界定为与市区不同的地域，用异于市区的尺度和标准去限制新界的发展，是作茧自缚。
郊野环境，人皆向往，但是今天居住环境如此严峻，不应再墨守成规。当然，释放新界土地也必须有秩序地进行，否则一定市场大乱。持续智库建议，现在正是时候重新检视全港的发展规划，目的不单是为全港未有自置居所的家庭提供置业的机会，而是与全港市民一起追求理想家园的愿景，扭转现时不论中产还是基层都「愈住愈细」的趋势，让港人可早日走出「生存以上，生活以下」的困境。
林郑月娥任职发展局局长时，亲自推出规划愿景《香港2030》；担任政务司司长时，推出《香港2030+》，为未来人口及经济增长绘出蓝图，都是好的开始。我们总不能东一块、西一块地建房子，而没有整体规划的设计和配套；也不应该只求片瓦遮头，而忘记人人都有追求理想家园的初心。如果能以释放新界土地为基础思维，就可以有足够的面粉享受喜欢的面包。
不少反对发展新界的人认为，乡郊是城市的「肺」，为生活空间狭小的都市人提供喘息的空间，社会必须好好保育这些绿地。然而，大家是否希望每天蜗居在挤迫的房子，起居作息、日常生活都被挤压在「罐头」之中，承受绷紧的情绪，然后待假日才拖着疲惫的身躯到乡郊呼吸新鲜空气，释放身心压力？为何不能把居住环境与新界的蓝天绿地结合，让港人能在日常生活中享受美好的居住环境，与邻舍共享公共空间？
持续智库相信，社区和自然环境绝非对立，只要能灵活规划新界土地，例如放宽地积比率及楼房高度限制，并指定楼房与公共空间的面积比例，就可以创造应对住屋需要而又避免把新界变成石屎森林的「花园社区」。新界土地将能地尽其用，为不同阶层的市民提供理想家园。
持续智库构思中的「花园社区」是一个宜居、健康且充满活力的社区，区内提供出租公屋、资助出售房屋、私楼等类型的房屋，容纳来自不同阶层和年龄层、有着不同背景的居民，他们既共享社区设施、公共空间，亦一同支持地区的经济活动，令社区充满生气。
除一般天台花园和平台花园等高空绿化元素，当放宽新界的地积比率及楼房高度等限制后，「花园社区」的楼宇高度得以增加，可藉此腾出区内更多土地作绿化环境、休憩及社区共享空间，把绿化元素带到地面，打造绿洲社区。居民踏出大厦，便能看到蓝天绿地；小朋友放下平板计算机，走进花园，接触花鸟虫鱼，寓玩乐于学习；「老友记」乘升降机到楼下，便可在绿荫下晨运、舒展筋骨；邻舍亦可在花园聚集交流，凝聚居民对社区的归属感，改变现时都市人邻里关系日渐疏离的情况。
共同建造花园社区
与新市镇相比，「花园社区」人口较少，在20万人以下，由多个大大小小的屋苑组成。当局可在多个「花园社区」的交汇点兴建连接市区的铁路和道路，并兴建绿化步道、单车径等，加强各「花园社区」之间的通达性，让居民步行或以单车作为短途代步的工具，接驳至大型铁路站及巴士换乘站，营造绿色社区。
香港的发展一直集中在维港两岸，经过数十年的发展，港岛和九龙市区已没有增长空间，推动市区重建以改善居住及社区环境，亦因重置、重建费用高昂、土地和业权零散等问题，困难重重。发展新界现有土地将会是特区政府开拓新社区、为市民建设理想家园的主要途径。在各个阶层均受房屋问题困扰的今天，单靠古洞北╱粉岭北、洪水桥、元朗南等已规划的大型新发展区项目，已不能有效纾缓市民迫在眉睫的境况。
要释放新界的土地，说难不难，说易不易，但阻挠新界发展的理由，都是自己戴上的枷锁。要跳出困局，解开枷锁，除了从历史中找到启发，我们亦必须有足够的魄力和勇气，以无比的决心和承担，作范式转移，开拓新天地。
2018年10月2日刊于信报财经新闻A版17页