作者：张之纳
行政长官林郑月娥在最新公布的《施政报告》中，将土地及房屋供应独立成章，大篇幅讲述多个增加土地及房屋供应的方法，积极建立土地储备。坊间报道和评论也都集中在「明日大屿愿景」；支持这计划的，希望填海所得土地能为110万市民提供居所；反对的，是恐怕淘空特区政府库房，并会对海洋生态造成无法逆转的破坏。
持续智库支持保护环境，也明白社会继续发展是必须解决「住」的问题。填海固然对环境有影响，但其实任何土地选项都会影响环境，关键是政府如何管理以纾缓这些影响。香港多个新市镇，如沙田、大埔、屯门、将军澳、东涌等，均是由填海所得，成为逾百万人的安乐窝。
放宽新界地积比
特首除了提出大型填海造地计划之外，亦推出新界棕地发展方案及「土地共享先导计划」，释放新界土地的发展潜力，可望增加中短期的房屋供应。持续智库自8月起，已多次在《信报》撰文，建议特区政府参考昔日发展「新九龙」的做法，放宽新界的地积比率及楼房高度限制，灵活运用近在咫尺的新界土地，为不同阶层的市民提供理想家园。我们相信，「土地共享先导计划」将可成为放宽新界规划限制的试点，当局届时可视乎每幅土地周边的生态环境，有秩序地释放这些土地资源，并在发展和自然环境之间取得平衡。
然而，新界土地虽有巨大的发展潜力，但总不能单靠个别土地板块的业权人东一块、西一块地凑并。由民间主导规划、发展及提供基建设施，很难照顾地区整体需要，更会拖低发展效益。
持续智库认为，政府对新界整体情况比任何个别土地业权人更加了解，亦掌握人口分布及土地发展潜质；政府可以定期收集「土地共享先导计划」申请，然后统筹设计并提供运输基建设施，就如特首用于「明日大屿愿景」中的「运输基建先行」概念。
此模式既能就着小区需要而进行全面的整体规划，可行性和效率均较由个别申请人负责为高；亦比起由个别业权人散乱的建造基建设施，再从补地价中扣减兴建费用更有效益。至于个别的土地业权人，则负责兴建申请项目接驳至大型运输基建的绿化步道、单车径和道路，概念与我们月初在《释放新界土地 共建理想家园》一文中倡议的「花园社区」相近。
运输基建应先行
特首在「明日大屿愿景」提出的「运输基建先行」概念有别于昔日居民人口要达到一定数目，才在新市镇兴建交通基建的模式，反而是以道路和铁路连接屯门沿海地带、北大屿山、交椅洲和喜灵洲附近的人工岛，以及港岛北的传统商业中心，以交通基建推动「明日大屿」的发展。
持续智库早在2014年响应《铁路发展策略2014》时，已指出策划交通基建不能只考虑经济效益，应着重交通所带动的人口和经济活动增长，在大批居民迁入新市镇前，便提供充足的交通配套，以免重蹈40年前屯门、元朗等新市镇欠缺铁路和道路，导致居民每日动辄花上三、四小时来往新界与市区的覆辙。我们乐见行政长官有勇气突破旧有的规划思维，提出运输基建先行的概念，更希望她能把此概念应用至各项发展，以推动「土地共享先导计划」，尽快释放和善用那些尚未纳入政府发展规划的新界土地，为不同收入的家庭提供适切居所。
解决政府收地难
至于那些已经纳入政府发展规划的新界新发展区，施政报告并没有新的启示。但是，特首在电台节目答问时慨叹，2008年推出新界东北新发展区计划时，预计2015年居民可以入伙；但至今她也难以预计房屋可以何时落成，因为政府收地困难重重，「至今一块地都未收到」。
根据规划，新界东北新发展区已经纳入新界古洞北、粉岭北分区计划大纲图，可以为我们提供48400 个公营居住单位和23300个私营单位，足以让20万人安居。
根据政府提交北区区议会的资料，政府预计明年上半年向立法会申请拨款，为古洞北和粉岭北前期及第一期工程的建造和收地补偿所需的费用作准备，并计划 2019年下半年启动收地程序。
古洞北粉岭北第一期工程将须要回收68公顷私人土地，恐怕到时又有一番「热闹」。政府引用「收回土地条例」将私人土地收回作「公共用途」，虽然会提供官价补偿，但通常低于土地发展后的期望价值，所以，政府每次收地都遇到很大阻力，甚至出现暴力场面。归根究底，都是因为土地的业权人未能分享土地发展所带来的成果所致。
业权人分享成果
为避免这个必然会发生的情况，最佳方法就是让业权人包括个别地块小业主甚至祖堂，都可以分享土地发展的成果。在特首发表施政报告之前，持续智库主席刘智鹏教授在《信报》(2018年9月28日) 倡议政府发行改良土地债券，以换取各方合作，释放新界土地资源。
这个「改良土地债券」建议有一个前设，就是只适用于政府规划的新发展区，发行的债券所代表的土地权益也不能超越新发展区范围和极限，以避免重演80、90年代港英政府发行乙种换地权益书所带来的困局。
「改良土地债券」和特首的「土地共享先导计划」可以双轨并行，分头处理新发展区内和新发展区以外的土地问题。
持续智库认为，要满足香港市民的住屋需求，还有不少路要走。特首的发展蓝图要赢取社会共识就得尽量照顾所有持分者，让他们都在发展过程中一起参与，同心同行，才能解决过程中遇到的困难和问题。
2018年10月22日刊于信报财经新闻A版18页