作者：张之纳
行政长官林郑月娥于《施政报告》发表后出席电台联播节目时，慨叹当局自2008年推出新界东北发展计划，预计居民可于2015年入伙，但至今却一幅地仍未收到，反映政府收地过程困难重重。林太以「好打得」为傲，但为何政府收地10年，竟遇上如此巨大阻力？政府有没有方法加快释放新界被冻结的土地资源，以解港人迫在眉睫的居住问题？
征地条例未能反映土地价值
产业测量师陈东岳以一句「征地方式不公平」正点出问题的症结。现时，政府是以每平方呎数百至千多元的特惠补偿，收回私人土地发展新社区。如果收回的土地是用作兴建道路基建、公共设施，土地业权人即使万般不愿意，亦无话可说。然而，倘若政府收地后，再把土地在公开市场以每平方呎20000元出售予私人发展物业，并把土地的隐藏价值完全收归库房，土地的原有业权人很难被说服这不是官抢民产，他们只有告上法庭。
根据《收回土地条例》，政府以「公共用途」为由，征收私人土地时，作出的赔偿是不用考虑潜在发展价值，故不会以市价赔偿。在地政总署工作多年、刚退任香港大学房地产及建设系兼任客座教授的李森（Roger Nissim）更认为，动用《收回土地条例》收地最为有效，并指过往即使有人提出司法复核，最后也是政府胜诉。
然而，李森所提的案例全是收地作「公共用途」，例如兴建道路、公共空间等。倘若政府收地后卖地作私人物业发展，原业权人如向法院入禀，也不一定败诉。正如地政总署前署长刘励超早前在电台节目提及的情况——令「尚方宝剑」折断，重蹈八十年代「生发案」导致今日新界棕地泛滥的覆辙。
陈东岳直言，《收回土地条例》在多年前订立，当年实难以想象今天新界与市区的楼价相差无几。由于条例未有与时并进及反映现实，导致土地业权人出现期望落差。因此，每当政府收地时，遇到很大的反对声音甚至暴力反抗，根本上是可以预期的。
既然知道问题的症结，我们认为，当局日后引用《收回土地条例》收地时，应该体察民情，考虑土地业权人的期望，采取能反映土地价值的征地方式。早前香港大学的邹广荣教授及其团队提出与「乙种换地权益书」（Letter B）相似的「土地债券」方案，收回新界私人土地，但同时不剥削原业权人的潜在利益。
1957年从英国来港加入港英政府，大半生处理新界土地事务，对新界有深入了解和得到不少原居民尊重的前布政司钟逸杰爵士认为，1960年开始推出的Letter B是个不错的措施。他指出，「换地权益书」基本上就是债券，因为「换地权益书」承诺给予持有人日后可在新界土地拍卖时，按被征的土地面积，以5︰2的比例换回「私人发展项目」用的土地，可兴建商住或工业楼宇，而且权益书可自由转让，有市有价。
「土地债券」可加快土地流转
「换地权益书」其实是当时殖民地政府顺利征地的妙计。钟逸杰提到，「换地权益书」不单可保住港英政府早年的承诺；村民虽卖了地，但生活水平提高了，又有「换地权益书」在手，日后可分享地价升值的成果；而且「换地权益书」容许转让，发展商大量收集后，可建大型工、商、住宅，发掘土地发展潜力，又可搞活整体经济。最后，政府官员只要拿出有限公帑，便成功收地，推展基建，可谓官、民、商、社会四赢的局面。
可是，5︰2的换地比例一直没有按实况调整。至1983年政府因没有足够土地换回发出的Letter B而取消有关制度。谢伟铨议员亦指出，5︰2的换地比例未有考虑公营房屋所占的土地面积，以致政府陷入没有足够屋土的困局。
钟逸杰提到，Letter B后来成为中英政府处理香港回归问题上其中一件争拗事项。据当年估计，仍未兑回的Letter B总值约3800万元。中方不同意港英政府把责任留给特区政府，中英双方最后同意成立一个基金处理至今仍未赎回的Letter B，基金仍然运作，但相信要处理的Letter B数量已经很少。陈东岳认为，当年Letter B造成的问题，令特区政府对类似Letter B的方案谈虎色变，望而却步。
其实，Letter B措施确实加快了新界土地流转和发展，让不少市民能安居乐业，只是当年政府发行Letter B时有多个新市镇正在计划，故收地后按5︰2赔偿不是问题，后来新市镇逐一落成，累积的Letter B已尾大不掉。现在特区政府计划兴建多个新发展区，如果因回归前的恶果而放弃考虑「土地债券」形式的工具来解决今日的问题，就是因噎废食！
持续智库主席刘智鹏教授9月下旬在〈发行改良土地债券 各方合作发展新界土地〉一文中，倡议特区政府发行改良版的「土地债券」，并指只要相关债券按土地业权人在发展区内的占地比例，以及区内私营房屋占地比例来计算，当局发出的债券便不会多于用作发展私营房屋的土地面积；加上相关债券设兑换年期，并限制在同一发展区内换地，就能避免陷入Letter B尾大不掉的困局。
对于刘教授倡议的「土地债券」改良方案，陈东岳认为概念很好，能响应现时征地方式不公平的症结；他甚至建议政府可考虑容许跨区换地，以增加「土地债券」的吸引力。
新界东北新发展区计划可作试验
「新界东北新发展区计划」（即现称古洞北/粉岭北新发展区）由2008年开始规划，至今已有10年，但政府连一幅地都未收到。按当局目前的计划，最快明年就第一期收地向立法会申请拨款，并在下半年展开收地工作，预料届时会再起风波。既然如此，当局何不考虑以古洞北/粉岭北新发展区为试点，动用《收回土地条例》征收土地时，以「土地债券」作为赔偿，并视乎成效和社会意见，再考虑日后会否全面实施有关方案？
2018年11月7日刊于信报财经新闻A版17页