作者：张之纳
特首林郑月娥在2018年《施政报告》披露，私人发展商合共拥有不少于1000公顷新界农地。坊间有意见指出，只要当局动用《收回土地条例》征收这些土地建屋，将可在中短期响应香港人迫在眉睫的住屋需要。
缔造三赢局面
已规划作发展公营房屋或基建设施的私人土地，政府以「公共用途」为由，引用法例收地，已有先例。不过，倘若当局收地后，在公开市场出售土地作私人物业发展，便会予人官抢民产之感，土地原有业权人必然强烈反对，情况就如持续智库在2018年11月7日发表的〈收地发展阻力大 土地债券可考虑〉一文所描述。
按现行做法，不在政府发展规划的新界私人农地，只能靠业权人向城规会申请改划，才可兴建私人屋宇，但由于基建配套不足，令这些改划项目的发展密度远低于公营房屋项目，有浪费土地资源之嫌。
为更早释放及更好地利用这些私人土地，林郑月娥在《施政报告》首度提出「土地共享先导计划」（下称「先导计划」），并责成发展局尽快制订一套可行方案，期望2019年推出。先导计划能否处理现时新界土地未能地尽其用的问题？当局在计划中，又该扮演怎样的角色？
根据《施政报告》提出，参与先导计划的土地业权人须与政府「共享」土地，不少于六至七成的新增楼面面积，须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋，余下的则交由土地业权人自行发展。本身是新界乡议局成员的产业测量师陈东岳认为，容许业权人参与发展，能避免现时「征地方式不公平」的问题，有助业权人与政府合作发展。
至于先导计划未有正面响应租客、棕地作业用户等非业权人对政府现有特惠赔偿的不满。
陈东岳建议，应先由业权人与租户协商迁拆安置的安排，才与政府「共享」土地，避免租户因不满赔偿额而在土地发展问题上产生冲突；加上业权人往往以商业运作方式处理安置问题，更具弹性，甚至愿意给予比政府宽松的赔偿，从而缔造政府、业权人、租户「三赢」的局面。
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨支持该先导计划，认为它有助在新界发展多元化的综合社区。他说「试想像，如果当初YOHO系列是以『土地共享』方式发展，这个邻近西铁站、融合住宅、商场、多项社区及商业设施的大型发展项目，便是个包含居屋、首置上车盘等资助出售房屋，亦有私楼的多元化社区，为不同阶层市民提供安居之所。」
他又指出，私人发展商在选料设计方面，比公营房屋有心思，不同发展商所建的住宅各有特色，有别于外观一式一样的公营房屋。
倘若政府利用发展商的智慧来发展未来的新市镇，以放宽地积比率作诱因，新界土地将会为市民提供美好的生活空间、建造宜居社区，亦毋须大幅扩充公务员团队来处理未有纳入政府发展计划的土地，避免在程序上纠缠，浪费时间。
当局负责基建
行政长官提出先导计划后，香港电台记者曾去信发展局，表示忧虑计划会否令发展主导权由政府转移至发展商，并质疑政府如何确保发展商的申请计划条款和细则符合公众利益，反映社会对计划存有不少疑问。根据局方的回复，计划准则由当局主导，有关申请的审批程序亦由政府相关部门主导，决不会把发展主导权交予发展商。
持续智库认同当局肩负主导角色的方向，正如我们去年10月22日发表的〈增加房屋供应需有效落实土地共享〉一文所指，当局在先导计划中，必须承担统筹、设计和提供运输基建设施的责任，以照顾地区整体需要，避免出现零散地发展。
我们认为，较可行的做法是，当局定期收集先导计划的申请，然后按各申请的发展规模，作整体的地区运输基建设施规划。当局可把区内修桥筑路等项目纳入批准申请的条件，由发展商兴建，并按既定安排，从地价中扣减相关的基建费用；而连接市区的铁路、道路等大型项目，则由政府负责。
这方案不但发挥了私人企业效率快的优点，确保区内基建能与住宅项目同步落成，更能让政府掌握发展新界的全盘规划，避免新界规划变得混乱。
陈东岳亦赞同上述建议。他认为，大型基建、道路规划必须由政府负责，不能依靠各发展商提出，否则政府将难以把不同方案无缝地融合起来，令这些新社区欠缺整体性规划。他指出，香港自开埠以来，港九市区及多个新市镇的发展均是依靠政府有形之手推动——当局先规划发展蓝图，并提供基建，以吸引发展商投资私人项目，一步步地发展出今天多个商住兼备的新市镇。
昔日，殖民地政府以「点石成金」的能力，让香港从英国外交大臣巴麦尊（Lord Palmerston）口中的「荒芜石头」（Barren Rock），发展成一个国际城市。在土地供应短缺的今天，当局亦应运用这个能力，让大量闲置的新界土地成为解决土地及房屋不足的灵丹妙药。
我们相信，只要政府拿出决心，消除新界与港九市区的地域界线，把市区的规划标准延伸至新界，并配合先导计划和持续智库多次倡议的「改良土地债券」，将可双轨并行地释放已规划和未规划的新界土地资源。
2019年1月3日刊于信报财经新闻A版16页